ভূমিকা:
এই নিবন্ধে, আমরা “ভারতে ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে কীভাবে সম্পত্তি কিনব” বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করব। ব্যাংক নিলাম একটি দীর্ঘ এবং ধীর প্রক্রিয়া। যে কোনও ব্যক্তি কোনও ব্যাংক থেকে ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কিনতে পারে যা একটি সংবাদপত্রে এবং তাদের ওয়েবসাইটেও এই জাতীয় নিলামের ঘোষণা দেয়। বিভিন্ন ব্যাংক রয়েছে যা লোকদের তাদের ব্যাংক থেকে সম্পত্তি কেনার প্রস্তাব দেয়। এই ব্যাংকগুলি নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার জন্য বিভিন্ন শর্তও দেয় এবং নিলামের এই শর্তাদি ব্যাংকের ওয়েবসাইটে বা একটি সংবাদপত্রে পাওয়া যায় যেখানে তারা নিলামের মাধ্যমে এই জাতীয় সম্পত্তি বিক্রির প্রস্তাব দেয়। কোনও ব্যাংকের নিলামে অংশ নেওয়া সহজ নয় কারণ এটি কোনও সহজ ব্যাপার নয় এবং কিছু লোক ব্যাংকের নিলামের নিয়ম এবং পদ্ধতিগুলির সাথে পরিচিত নয়। এমন অনেক বিনিয়োগকারী এবং দালাল আছেন যারা এই সম্পত্তিগুলি কম দামে নিতে চান এবং এটি বিড প্রক্রিয়া দ্বারা সম্পন্ন হয়। যে ব্যক্তির সর্বোচ্চ বিড রয়েছে তিনি ব্যাংকের শর্তাবলী অনুসারে সম্পত্তিটি কিনতে পারবেন। সম্ভবত, আমরা সবাই জানি যে ব্যাংকগুলি কেন এই সম্পত্তিগুলি নিলাম করে। অনেক লোক আছেন যারা ঋণ পরিশোধে খেলাপি হন এবং কখনও কখনও তারা অন্য উদ্দেশ্যে অর্থ গ্রহণ করেন এবং অর্থ ফেরত দেওয়ার ক্ষেত্রে খেলাপি হন। এখন, ব্যাংক খেলাপি বা গ্রাহককে এই চিঠির জবাব দেওয়ার জন্য একটি চিঠি প্রেরণ করে যে তিনি কেন অর্থ পরিশোধ করছেন না এবং কেন ব্যাংক তার সম্পত্তি নিলাম শুরু করবে না। গ্রাহককে চিঠির জবাব দেওয়ার জন্য কিছু সময় দেওয়া হয় এবং সময়কাল ৬০ দিনের মধ্যে নির্ধারিত হয়। যদি ব্যাংক কোনও উত্তর না পায় তবে ব্যাংক তার সম্পত্তির নিলাম শুরু করবে বা যদি তিনি চিঠির জবাব দেয় তবে তা ব্যাংক সন্তুষ্ট না করে তবে ব্যাংকও তার সম্পত্তির নিলাম শুরু করতে পারে। তবে গ্রাহক যদি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অর্থ প্রদান করে থাকেন তবে নোটিশ প্রত্যাহার করা হবে। যখন ব্যাঙ্কটি জানতে পারে যে তারা গ্রাহকের ক্রিয়াকলাপে সন্তুষ্ট নয় বা গ্রাহক ঋণ প্রদান করতে অক্ষম বা যথাযথ আপত্তি না করে এমন প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম তখন ব্যাংক জনগণকে নিলামের জন্য সম্পত্তি সরবরাহ করে এবং তারা এ জাতীয় নিলাম ঘোষণা করে নিলামের শর্তাবলী এবং তারপরে একটি সংবাদপত্র এবং তাদের ওয়েবসাইটে এবং ততক্ষণে তারা সম্পত্তি দখল করে। তারা নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় উল্লেখ করে। তবে গ্রাহক যদি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অর্থ প্রদান করে থাকেন তবে নোটিশ প্রত্যাহার করা হবে। যখন ব্যাঙ্কটি জানতে পারে যে তারা গ্রাহকের ক্রিয়াকলাপে সন্তুষ্ট নয় বা গ্রাহক ঋণ প্রদান করতে অক্ষম বা যথাযথ আপত্তি না করে এমন প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম তখন ব্যাংক জনগণকে নিলামের জন্য সম্পত্তি সরবরাহ করে এবং তারা এ জাতীয় নিলাম ঘোষণা করে নিলামের শর্তাবলী এবং তারপরে একটি সংবাদপত্র এবং তাদের ওয়েবসাইটে এবং ততক্ষণে তারা সম্পত্তি দখল করে। তারা নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় উল্লেখ করে। তবে গ্রাহক যদি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অর্থ প্রদান করে থাকেন তবে নোটিশ প্রত্যাহার করা হবে।যখন ব্যাঙ্কটি জানতে পারে যে তারা গ্রাহকের ক্রিয়াকলাপে সন্তুষ্ট নয় বা গ্রাহক ঋণ প্রদান করতে অক্ষম বা যথাযথ আপত্তি না করে এমন প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম তখন ব্যাংক জনগণকে নিলামের জন্য সম্পত্তি সরবরাহ করে এবং তারা এ জাতীয় নিলাম ঘোষণা করে নিলামের শর্তাবলী এবং তারপরে একটি সংবাদপত্র এবং তাদের ওয়েবসাইটে এবং ততক্ষণে তারা সম্পত্তি দখল করে। তারা নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় উল্লেখ করে। যখন ব্যাঙ্কটি জানতে পারে যে তারা গ্রাহকের ক্রিয়াকলাপে সন্তুষ্ট নয় বা গ্রাহক ঋণ প্রদান করতে অক্ষম বা যথাযথ আপত্তি না করে এমন প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম তখন ব্যাংক জনগণকে নিলামের জন্য সম্পত্তি সরবরাহ করে এবং তারা এ জাতীয় নিলাম ঘোষণা করে নিলামের শর্তাবলী এবং তারপরে একটি সংবাদপত্র এবং তাদের ওয়েবসাইটে এবং ততক্ষণে তারা সম্পত্তি দখল করে। তারা নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় উল্লেখ করে। যখন ব্যাঙ্কটি জানতে পারে যে তারা গ্রাহকের ক্রিয়াকলাপে সন্তুষ্ট নয় বা গ্রাহক ঋণ প্রদান করতে অক্ষম বা যথাযথ আপত্তি না করে এমন প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম তখন ব্যাংক জনগণকে নিলামের জন্য সম্পত্তি সরবরাহ করে এবং তারা এ জাতীয় নিলাম ঘোষণা করে নিলামের শর্তাবলী এবং তারপরে একটি সংবাদপত্র এবং তাদের ওয়েবসাইটে এবং ততক্ষণে তারা সম্পত্তি দখল করে। তারা নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় উল্লেখ করে।
ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার কিছু সুবিধা রয়েছে যেমন –
- সর্বোত্তম সুবিধা হ’ল কোনও ব্যক্তি বাজারের দামের চেয়ে কম দামে সম্পত্তি ব্যাগ করে।
- কখনও কখনও, কোনও ব্যক্তি এমন সম্পত্তি পান যেখানে সে সবসময় কিনতে চেয়েছিল তবে অর্থের অভাব বা সম্পত্তিটির অভাবের কারণে।
- ক্রেতার কাছে সম্পত্তিটির কম দায়বদ্ধতা রয়েছে।
- এই বৈশিষ্ট্যগুলি কম বিরোধ সৃষ্টি করে। সুতরাং, লোকেরা ব্যাংক থেকে সম্পত্তি কিনতে আগ্রহী।
- ক্রেতার কাছে সম্পত্তিটি কেনার আগে তারা এই সম্পত্তিটি খতিয়ে দেখার সুযোগ রয়েছে।
নিলাম হওয়া সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে চ্যালেঞ্জগুলি:
- অনেক লোক প্রত্যক্ষ করেছে যে বিড করা সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ। দেখা গেছে যে সর্বোচ্চ বিডের আশা করা প্রায় অসম্ভব।
- আপনি আপনার পছন্দসই মূল্যে সম্পত্তিটি কিনতে পারবেন না যা নিলামের আগে আপনি সম্ভবত সিদ্ধান্ত নিয়েছিলেন।
- ক্রেতারা সম্পত্তি ক্রয়ের শর্তগুলি নিয়ে আলোচনা করতে পারবেন না। এই ধরণের আলোচনা সাপেক্ষে অন্যান্য সম্পত্তির ডিলগুলিতে করা যেতে পারে তবে ব্যাংকের নিলামে নয়।
- কখনও কখনও দেখা যায় যে বিজয়ী বিড জমা দেওয়ার পরে অবাক করা এবং অপ্রত্যাশিত ধাক্কাও পাওয়া যায়।
ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার অনুসরণের পদক্ষেপগুলি:
- ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি অনুসন্ধান করুন – এটি অনুসরণ করা একটি কঠোর পদক্ষেপ যেহেতু ভারতে কয়েকটি ব্যাংক ব্যাংক নিলাম সম্পত্তি সম্পর্কিত তথ্য সরবরাহ করে। সুতরাং, অনলাইনে ব্যাংক নিলামের সম্পত্তি অনুসন্ধান করা আরও ভাল এবং তারপরে আপনি যদি সঠিক তথ্য না পান তবে ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করুন বা কখনও কখনও দেখা যায় যে ব্যাংকগুলি তাদের নিজ ব্যাঙ্কের নোটিশ বোর্ডে নোটিশ দেয়। সুতরাং, কেউ তা অনুসরণ করতে পারে এবং ব্যাংক থেকে অন্যান্য বিশদ তথ্য পেতে পারে। কখনও কখনও ব্যাংক নিলামের তারিখ, স্থান এবং সময় সহ নিলামের শর্তাবলী উল্লেখ করে পত্রিকায় নিলাম সম্পর্কে প্রকাশ করে।
- সম্পত্তির বিশদটি পরীক্ষা করুন – এখন, আপনাকে সম্পত্তির বিশদ, নিলাম সম্পর্কিত বিশদ এবং সম্পত্তি সম্পর্কিত অন্যান্য আইনি বিরোধ পরীক্ষা করতে হবে। এখানে সমস্যা হল সম্পত্তি কেনার আগে আপনাকে সম্পত্তি কাগজপত্রগুলিতে অ্যাক্সেস দেওয়া হবে না।
- সম্পত্তি শারীরিকভাবে পরিদর্শন করুন – সম্পত্তি শারীরিকভাবে পরীক্ষা করা প্রয়োজন। ব্যাংকগুলি সম্পত্তিটির পরিদর্শন করার তারিখ এবং স্থান নির্দিষ্ট করে দেয়। সুতরাং, আপনি সম্পত্তিটি পরিদর্শন করতে পারেন এবং সম্পত্তির কিছু বিশদ জানতে পারেন।
- দরপত্র ফর্ম জমা দিন – এই পদক্ষেপটি আপনাকে দরপত্র ফর্ম সংগ্রহ করতে বলেছে। আপনি যখন টেন্ডার ফর্ম জমা দেবেন, আপনাকে ফরমের সাথে আর্নস্ট মানি ডিপোজিট জমা দিতে হবে। আন্তরিক অর্থ আমানত ব্যাংকের চেক বা ডিমান্ড ড্রাফ্টের মাধ্যমে প্রদান করা হয়। ফর্ম জমা দেওয়ার আগে বা ফর্ম পূরণের আগে কেবল দরপত্রের ফর্মের বিশদটি যাচাই করে নিন।
- বিডিং – বিড জমা দেওয়ার বিভিন্ন উপায় রয়েছে। যে কেউ বিডির মাধ্যমে বিড জমা দিতে পারেন তবে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে দেখা যায় যে বিডির ফর্ম এবং টেন্ডার ফর্ম একই রকম। যদি কেউ বিডির ফর্মটি আলাদাভাবে জমা দিতে চান তবে অনেক বিড থাকলে তারা তা করতে পারেন। আরও দেখা যায় যে বিড ফর্মটি অনলাইনের মাধ্যমে জমা দেওয়া হয় এবং টেন্ডার ফর্মটি অফলাইনে জমা দেওয়া হয়।
- নিলামের তারিখ – আপনি বিড জিতেছেন কিনা তা পরীক্ষা করতে ব্যাঙ্কে যান। আপনি যদি বিডটি জিতেন তবে ২৪ ঘন্টার মধ্যে বিডের ২৫% জমা এবং বাকী ৭৫% ১৫ থেকে ৩০ দিনের মধ্যে জমা দিন।
- বিক্রয় শংসাপত্র – এখানে বলা হয়েছে যে আপনাকে ৭৫% পরিমাণ অর্থ ব্যাংকে জমা দিতে হবে বা পরিষ্কার করতে হবে এবং পরিশোধ করার পরে, ব্যাংক আপনাকে বিক্রয় শংসাপত্র সরবরাহ করবে তবে আপনি যতক্ষণ না শিরোনাম স্থানান্তর শুরু করবেন না সাব-রেজিস্ট্রার থেকে বিক্রয় শংসাপত্র নিবন্ধন করুন।
- বিক্রয় শংসাপত্র নিবন্ধন করুন – এখন, আপনি বিক্রয় শংসাপত্র নিবন্ধন করতে হবে এবং অনুমোদিত ব্যাংক নির্বাহী সম্পত্তি নিবন্ধনের সময় বিক্রয় শংসাপত্রে স্বাক্ষর করবে।
ভারতে ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কিনতে বা কেনার জন্য এই পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করতে হয়েছিল।
কেস বিশ্লেষণ:
“স্টেট ব্যাংক অফ হায়দরাবাদ বনাম এম সোমসুন্দরম ২৯ আগস্ট ২০০৫ ঋণ পুনরুদ্ধারের আপিল ট্রাইব্যুনাল – মাদ্রাজ”
এই ক্ষেত্রে, এটি লক্ষ্য করা যায় যে আসামীটির সম্পত্তি আপিল ব্যাঙ্কের কাছে বন্ধক ছিল এবং এই সম্পত্তি নিলামের মাধ্যমে বিক্রয়ের জন্য আনা হয়েছিল। উত্তরদাতা, এই ক্ষেত্রে, সম্পত্তিটি কিনেছিলেন এবং পরে তিনি জানতে পারেন যে বিদ্যুতের বিল, জলের বিল, সম্পত্তি কর এবং ফ্ল্যাট মালিক সমিতিতে প্রদেয় কিছু পরিমাণের মতো সম্পত্তির বিষয়ে বকেয়া টাকা রয়েছে তখন তিনি এই বিষয়টি জানালেন ট্রাইব্যুনাল বা পুনরুদ্ধার কর্মকর্তা এই অর্থ ফেরত দেওয়ার জন্য এবং পুনরুদ্ধার কর্মকর্তা তা ব্যাংকে প্রেরণ করেন এবং ব্যাংক উত্তর দেয় যে এটি বিবেচনায় নেওয়া হয়েছিল এবং মন খারাপের মূল্য হ্রাস করা হয়েছিল। সুতরাং, নিলাম ক্রেতা বা উত্তরদাতা এটি দাবি করতে পারে না তবে ট্রাইব্যুনাল এই অভিযোগ বা দাবি অনুমোদিত করে।
“সিন্ডিকেট ব্যাংক বনাম এম / এস এসএসপি ট্রেডেক্স প্রাইভেট লিমিটেড ও ওরস। ৪ মে ২০১৮ দিল্লি হাইকোর্টে “
এক্ষেত্রে দেখা যায়, ঋণগ্রহীতা তার সম্পত্তি বন্ধক করে রেখেছিল এবং ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছিল এবং তিনি এই অর্থ ফেরত দিতে ব্যর্থ হন। এই অর্থ পুনরুদ্ধারের জন্য ব্যাংক একটি অভিযোগ দায়ের করেছে এবং সম্পত্তি নিলামে ব্যাংককে স্বাধীনতা দেওয়া হয়েছিল। এখানে, উত্তরদাতা উক্ত সম্পত্তিটি কিনে দেওয়ার প্রস্তাব দিয়েছিল এবং সে বকেয়া অর্থটি ব্যাংকে প্রদান করে তবে পরে, মেসার্স আনসাল প্রপার্টি অ্যান্ড ইনফ্রাস্ট্রাকচার লিমিটেড দাবি করে যে ওই সম্পত্তিতে তাদের অধিকার রয়েছে। সুতরাং, উত্তরদাতা বিষয়টি সম্পর্কে ব্যাংকে রিপোর্ট করে একটি চিঠি ফরোয়ার্ড করেছিলেন এবং উল্লেখ করেছিলেন যে যখন ব্যাংক তাকে সম্পত্তির কোনও দায়বদ্ধতা বা সমস্যা নেই বলে আশ্বাস দেয় তখন তিনি বাকি অর্থ পরিশোধ করবেন। উত্তরদাতা একটি হলফনামাও দাখিল করেছেন এবং মেসার্স আনসালের কাছে কোন আদালতের আদেশ চেয়েছিলেন। ব্যাংক এবং ঋণগ্রহীতা উত্তরদাতাকে সম্পত্তি বিক্রির অনুমতি প্রত্যাহারের জন্য একটি আবেদন জমা দিয়েছিল। উত্তরদাতা এটিকে চ্যালেঞ্জ জানিয়েছে এবং ব্যয়বহুল যা ২ কোটি টাকা ফেরত দাবি করেছে। আদালত উক্ত অর্থটি প্রত্যাবর্তকের ৯% সুদের পাশাপাশি ফেরত দেওয়ার নির্দেশ দেয়।
উপসংহার:
উপরের সংস্থাটি আপনাকে ব্যাংক নিলাম সম্পর্কে বোঝাতে কেস আইনের পাশাপাশি ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার পদক্ষেপগুলি সম্পর্কে কথা বলেছে। ব্যাংক নিলামে অগ্রসর হওয়ার আগে যে কেউ ব্যাংক নিলামের মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা গ্রহণের জন্য বিশেষজ্ঞের কাছে যেতে পারে।