Categories
Bengali Legal Articles

ইন্ডিয়ান রিয়েল এস্টেট মার্কেট

পূর্ববর্তী কয়েকটি নিবন্ধে আমরা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের পাশাপাশি জাপানের রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলি নিয়ে আলোচনা করেছি। এই বাজারগুলি উন্নত দেশগুলির ছিল এবং তাদের অর্থনীতিগুলি মূলত স্বাবলম্বী। যাইহোক, ভারত একটি পৃথক ক্ষেত্রে ক্ষেত্রে একটি উন্নয়নশীল অর্থনীতি। এটি ১৯৯০ এবং ২০০০ এর শুরুর দিকে দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে এই দ্রুত প্রবৃদ্ধি মূলত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মতো অর্থনীতিতে পরিষেবা রফতানি দ্বারা চালিত হয়েছে সুতরাং, বিশ্বায়ন পুরোপুরি অর্থনীতিকে পরিবর্তন করেছে এবং সবচেয়ে বড় পরিবর্তনগুলির মধ্যে একটি হল রিয়েল এস্টেটের বাজারে এটির নতুন পাওয়া অস্থিরতা। এই নিবন্ধে আমরা ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের বাজার সংরক্ষণ, নিরাপদ আশ্রয়স্থল থেকে শুরু করে এক জল্পনা-কল্পনা, লিভারেজ চালিত বাজার হতে ইতিহাসের সন্ধান করব।

১৯৮০ এর রক্ষণশীল বাজার

১৯৮০-এর দশকের আগে ভারত বেশিরভাগ দারিদ্র্যবিহীন দেশ ছিল। ব্রিটিশদের ২০০ বছরের দাসত্বের পরে ১৯৪৭ সালে দেশটি স্বাধীনতা অর্জন করেছিল। এর ফলে দেশ দারিদ্র্য বিহীন ও নিঃস্ব হয়ে পড়েছিল। তবে দারিদ্র্যও একটি অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ প্রতিকূল মানসিকতা তৈরি করেছিল। ভারতীয় জনগণ ব্রিটিশদের পাশাপাশি স্থানীয় ভূস্বামীদের হাতে শোষণ দেখেছিল। অতএব, তারা ক্রমবর্ধমান যে কোনও ধরণের ঋণ প্রতিরোধ করতে থাকে অর্থনীতি কঠোর পরিশ্রম, সঞ্চয়, বিনিয়োগ এবং তারপরে নগদ অর্থ কেনার উপর ভিত্তি করে ছিল। যে কোনও ধরণের ঋণকে তুচ্ছ করা হয়েছিল।

যেমন, ১৯৮০ এর দশকের আগে ভারতে রিয়েল এস্টেটের বাজার সবেমাত্র কোনও পদক্ষেপই দেখেনি । এর কারণ লোকেরা সম্পত্তিতে বিনিয়োগের জন্য ঋণ নিতে রাজি ছিল না। এছাড়াও, তাদের উপার্জন সীমাবদ্ধ ছিল এবং তাই এই লোকেরা একটি বাড়ি কেনার একমাত্র উপায় হ’ল একাধিক বছর ধরে সঞ্চয় করার পরে।

১৯৯০ এর বুম অ্যান্ড বুস্ট

১৯৮০ এর দশকের শেষভাগ এবং ১৯৯০ এর দশকের গোড়ার দিকে এর অনেক কিছুই পরিবর্তিত হয়েছিল। ভারত তার প্রথম একটি ষাঁড়বাজারের রান প্রত্যক্ষ করেছে। শেয়ারবাজারটি উজাড় ছিল এবং বিনিয়োগকারীদের আস্থা ছিল অত্যন্ত বেশি। হর্ষাদ মেহতা নামে পরিচিত একটি ছোট ব্রোকার রাস্তায় থেকে উঠে এসে শেয়ার বাজারের বৃহত্তম নাম হয়ে উঠল।

অনেক লোক তাদের লাভ বুক করে এবং রাতারাতি কোটিপতি হয়ে যায়। একবার তারা তাদের লাভ বুঝতে পেরেছিল, বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের বাজারটিকে নিখুঁত নিরাপদ অ্যাভিনিউ হিসাবে আবিষ্কার করেছিল যাতে তারা তাদের অর্থ বিনিয়োগ করতে পারে। এই হিসাবে, এই ক্রমবর্ধমান অর্থ রিয়েল এস্টেটের বাজারে বন্যার পরিস্থিতি তৈরি করে। বিগত কয়েক বছরে একই বাজার যা কয়েক শতাংশ পয়েন্টও স্থানান্তরিত করতে পারেনি এখন বার্ষিক ১০% ছাড়ছে!

তবে, দলটি শীঘ্রই শেষ হয়ে গেল। নিয়ন্ত্রকরা জানতে পেরেছিলেন যে হর্ষদ মেহতা ব্যাংক বিনিয়োগের জন্য অর্থ পাচার করে আসছিলেন। তিনি এই অসুস্থ অর্জিত অর্থ বাজারে ছড়িয়ে দিতে এবং স্ফীত মূল্যে তার বিনিয়োগ বিক্রয় করার জন্য ব্যবহার করে আসছিলেন। একবার ক্রনি স্কিমটি আবিষ্কার হয়ে গেলে, বাজারটি ক্র্যাশ হয়ে আসে। শেয়ার বাজার সূচকটি তার শীর্ষের ৫০% এ নামিয়ে আনা হয়েছিল। এটি রিয়েল এস্টেটের বাজারেও প্রভাব ফেলেছিল কারণ বিনিয়োগকারীরা তাদের হোল্ডিংগুলি বাজারে ভাল ক্ষতি করতে বিক্রি করে। এই হিসাবে, সম্পত্তি বাজার চরম নিম্নতর চাপের মুখোমুখি হয়েছিল এবং কয়েক বছরে দাম ৪০% এরও বেশি কমেছে।

২০০০ সালের এর উত্থান

নব্বইয়ের দশকের শুরু থেকে ২০০০ এর দশকের অবধি অবসন্ন রিয়েল এস্টেটের বাজার দেখেছিল। এটি আবার ২০০০ সাল থেকে আবার পরিবর্তিত হয়েছিল। বিশ্বায়ন ভারতকে অনেক সুবিধা দিয়েছিল। যেহেতু ভারতে বিশাল ইংরেজী বক্তৃতা ছিল, প্রযুক্তিগতভাবে উন্নত কর্মক্ষম জনসংখ্যা ছিল, তথ্য প্রযুক্তি (তথ্যপ্রযুক্তি) এবং তথ্য প্রযুক্তি এনভেলড সার্ভিসেস (আইটিইএস) এর একটি বিশাল অংশ ভারতীয় বাজারগুলিতে প্রবেশ করেছিল। গড় বেকার ভারতীয় যুবকরা হঠাৎই ভদ্র চাকরির সাথে মজাদার শুল্ক বেতন দিয়েছিল ।

তবে, আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, আমেরিকান চাকরিগুলি রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলিতে আমেরিকান সংস্কৃতিও নিয়ে আসে। সদ্য ধনী ভারতীয়দের বেশিরভাগই রক্ষণশীল মূল্যবোধ ত্যাগ করেছেন এবং তাদের বাড়ি কিনতে ঋণ নিয়েছিলেন। বন্ধকগুলি, যা হঠাৎ এক সময় ব্যতিক্রম ছিল, এটি আদর্শ হয়ে উঠল।

এটি ভারতীয় বাজারে অদেখা অনুপাতের বুদবুদ তৈরি করেছে। প্রথমত, কয়েক লক্ষ্য ক্রেতার যেগুলি বাজারে ছিল না হঠাৎ ক্রয় ক্ষমতা ছিল । তদুপরি, ব্যাংকগুলি এই লোকগুলিকে প্রচুর ঋণ প্রদান করছিল। অতএব সদ্য নির্মিত ক্রয় শক্তি হঠাৎ বাজারে প্লাবিত হয়েছিল। রক্ষণশীল ঝুঁকি-প্রতিরোধকারী ভারতীয় বাজার হঠাৎই ঝুঁকি নেওয়া শুরু করেছিল। দাম বার্ষিক ১৫% এরও বেশি বেড়েছে । এটি এক দশকেরও বেশি সময় ধরে অব্যাহত রয়েছে। সুতরাং, ভারতের যে কোনও জায়গায় ঘরের দাম ১৯৯০ এর দশকের শেষভাগে কমপক্ষে ৬ গুণ ছিল। ২০০৮ সালে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সাবপ্রাইম বন্ধকী মন্দার প্রতিক্রিয়া হিসাবে বাজারে এক স্বল্প ধীর গতিতে দেখা গেছে এমনটি হওয়া সত্ত্বেও এটি ঘটেছে।

২০১০ সালের স্থবিরতা

২০১০ সালের মধ্যে মধ্যবিত্ত ভারতীয় ক্রেতার আকাঙ্ক্ষা এখনও কাটেনি। যাইহোক, অস্থিতিশীল দামের বাস্তবতা ধরা পড়েছে বলে মনে হয়। যদিও, প্রায় সকল মধ্যবিত্ত শ্রমিক বাড়ি কিনে আকাঙ্ক্ষী, ২০১০ সালের পর থেকে বাজারে প্রচলিত দামে খুব কম লোকই তা করতে পেরেছেন।

এই হিসাবে, বাজারে সম্পত্তির দামগুলি ২০১০ সাল থেকে স্থবির হয়েছে একটি সাশ্রয়ী বন্ধকের জন্য বিশ্বব্যাপী নির্ধারিত মান উল্লেখ করেছে যে আপনার নেট আয়ের ৩৫% এর বেশি আপনার মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদানের দিকে যাওয়া উচিত নয়। তবে, কোনও একক ভারতীয় শহর বলে মনে হয় না যেখানে গড় শ্রমিকরা এই ধরণের বাজেটে বাড়ি কিনে নিতে পারে।

এটি এই বিশ্বাসের জন্ম দিয়েছে যে ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের বাজার অবশ্যই একটি বুদবুদে রয়েছে। বর্তমান মুহুর্তে, বিকাশকারী এবং ক্রেতাদের মধ্যে একটি অপেক্ষা এবং দেখার স্ট্যান্ডঅফ রয়েছে উভয় পক্ষই আশা করছে যে অপরজন প্রত্যাহার করবে। তবে কোনও পক্ষই এখন প্রায় ৪০ বছর ধরে নতুন করে বিক্রি করেননি! এই স্ট্যান্ড-অফ টিকিয়ে রাখতে আর কতক্ষণ সময় থাকতে পারে সেই প্রশ্নের উত্তর।

Leave a Reply