Categories
Bengali Legal Articles

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ: বসতবাড়ীর মতই কি নিরাপদ?

বিনিয়োগকারীরা সাধারণত ” বসতবাড়ীর মতই নিরাপদ ” বাক্যটি সহ একটি অত্যন্ত সুরক্ষিত বিনিয়োগের কথা উল্লেখ করেন। এটি প্রচলিত মানসিকতা দেখায় যে রিয়েল এস্টেট নিরাপদ বিনিয়োগের বিকল্পগুলির মধ্যে একটি  পুরাতন স্কুল চেইন বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মূলত ঝুঁকিমুক্ত এবং মূল্যস্ফীতির বিরুদ্ধে সেরা হেজ সরবরাহ করে।

তবে, বিশ্ব সম্প্রতি একাধিক রিয়েল এস্টেট ক্র্যাশ করার পরে আবিষ্কার করেছে যে ঘরগুলি যেমন বিবেচিত হয়েছিল ততটা নিরাপদ নয় । এই নিবন্ধটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি বিনিয়োগের সময় একজন বিনিয়োগকারীকে বিভিন্ন ধরণের ঝুঁকির মুখোমুখি করে। কিছু সাধারণ ঝুঁকি নিম্নরূপ:

ঝুঁকি # 1: খারাপ ভাড়াটেদের ঝুঁকি

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগকারী প্রচুর লোক সাধারণত নগদ প্রবাহের জন্য বিনিয়োগ করে যা রিয়েল এস্টেট থেকে প্রাপ্ত হয়। এই নগদ প্রবাহগুলি ক্রমবর্ধমান ভাড়া পরিশোধের আকারে প্রাপ্ত হয়। এই নগদ প্রবাহের পিছনে অনুমান হ’ল বিনিয়োগকারীরা সর্বদা ভাল ভাড়াটে খুঁজে পেতে সক্ষম হবেন। ভাল ভাড়াটিয়ারা সময়মতো অর্থ প্রদান করে, সম্পত্তি ধ্বংস না করে এবং কোনও আইনি ঝামেলা তৈরি করে না।

তবে গবেষণায় দেখা গেছে যে পরিসংখ্যানগত দিক থেকে একটি ভাল সম্ভাবনা রয়েছে যা বিনিয়োগকারীরা সর্বদা ভাল ভাড়াটে নাও পেতে পারেন। খারাপ ভাড়াটেদের বেশিরভাগ পাকা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের দ্বারা এক নম্বর ঝুঁকি হিসাবে রেট দেওয়া হয়। যদিও বিনিয়োগের একটি খুব অল্প শতাংশই খারাপ ভাড়াটেদের মুখোমুখি হবে, তবে আপনার পক্ষে যদি আসে তবে আপনি উল্লেখযোগ্য আইনী ব্যয় করতে পারেন এমন ভাল সম্ভাবনা রয়েছে। সুতরাং, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগও একটি মানুষের ব্যবসা। এই কারণেই বাড়িওয়ালারা তাদের সম্পত্তি লিজ দেওয়ার আগে ক্রেডিট স্কোর এবং পুলিশ রেকর্ডগুলি দেখতে চান। এই ঝুঁকিগুলি হ্রাস করা ধারণা।

ঝুঁকি # 2: তরলতা ঝুঁকি

অন্য সমস্ত বিনিয়োগের তুলনায় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সম্ভবত সবচেয়ে অনন্য। এটি কারণ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য প্রয়োজনীয় অর্থের পরিমাণ বিশাল এবং এটি কোনও বিনিয়োগকারীর ব্যক্তিগত আর্থিক থেকে একটি বিশাল প্রতিশ্রুতি নেয়।

অতএব, আপনি যদি একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হন এবং কোনও সম্পত্তি থেকে বেরিয়ে আসতে চান, এমন কোনও প্রস্তুত বাজার নেই যা আপনার সম্পত্তি সম্পর্কিত মিনিট থেকে মিনিটের উদ্ধৃতি সরবরাহ করবে। এছাড়াও, এত বড় লেনদেনে প্রবেশ করতে ইচ্ছুক ক্রেতারা খুব কম এবং তার মধ্যে রয়েছেন।

সুতরাং কোনও বিনিয়োগকারীকে যদি কয়েক মিনিটের মধ্যে স্টক, বন্ড এবং সোনাকে তরল করা যায়। তবে রিয়েল এস্টেট তরল হতে খুব দীর্ঘ সময় নেয়। বিনিয়োগকারীরা খারাপ বাজি তৈরি করছে না তা নিশ্চিত করার জন্য এই অদ্বিতীয়তাকে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য মূল্য নির্ধারণ করা দরকার।

ঝুঁকি # 3: উত্তোলন ঝুঁকি

উপরের পয়েন্টে, আমরা বলেছি যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য সাধারণত মূলধনের একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রতিশ্রুতি প্রয়োজন। রিয়েল এস্টেট কেনার বেশিরভাগ লোকের একটি প্রদত্ত সম্পত্তিতে বিনিয়োগের জন্য এ জাতীয় অতিরিক্ত পুঁজি থাকে না। সুতরাং, যে কোনও বাজারে কেনা বেচা হয় এমন দুই-তৃতীয়াংশ রিয়েল এস্টেটের সাথে এটির লিভারেজ যুক্ত রয়েছে।

লোকেরা সাধারণত বন্ধক সহ একটি বাড়ি কিনে। বন্ধকটি বর্ধিত সময়ের মধ্যে প্রসারিত যাক ৩০ বছর বা তার বেশি সময় ধরে। সুতরাং বন্ধকের উপর যে সুদ ঋণ নেওয়া হয় তা ধার করা মূল পরিমাণের কয়েকগুণ বেশি! এটি যোগ করার জন্য, বন্ধকটির প্রতি প্রথম কয়েকটি মাসিক অর্থ প্রদানগুলি প্রায় স্বার্থের সাথে অন্তর্ভুক্ত। সুতরাং, প্রথম ৪ বছর বা তারও বেশি সময় ধরে, কেউ খুব অল্প করেই কোনও অধ্যক্ষকে ফিরিয়ে দেয়!

যেহেতু রিয়েল এস্টেট এত উচ্চতরভাবে লাভ করা হয়, এটি প্রায় একচেটিয়াভাবে ক্রমাগত ক্রমবর্ধমান সম্পত্তির দামের উপর নির্ভর করে। সম্পত্তির দাম কমার দরকার নেই। নিছক স্থবিরতা সুদের ব্যয়কে অস্থিতিশীল করে তুলবে এবং বিনিয়োগটি লাল রঙে নেবে!

অতএব, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগগুলি সাধারণভাবে বিশ্বাসী মানুষের বিপরীতে কিছু মারাত্মক অর্থায়নের ঝুঁকির সাথে জড়িত।

ঝুঁকি # 4: কাউন্টার পার্টির ঝুঁকিগুলি

রিয়েল এস্টেট কেনার প্রচুর ব্যক্তি সাধারণত অসম্পূর্ণ ইউনিট কিনে। অসম্পূর্ণ ইউনিটগুলি সাধারণত সস্তা, এবং বিকাশকারীরা আরও অনুকূল অর্থায়নে সরবরাহ করতে ইচ্ছুক। তবে নির্মাণাধীন ইউনিট কেনা কিছু গুরুতর ঝুঁকি বহন করে।

বিনিয়োগকারীরা ডেভেলপারদের দ্বারা খেলাপি হয়ে যায়। এছাড়াও, অনেক সময় বিকাশকারীরা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে প্রয়োজনীয় অনুমতি পেতে অক্ষম হন। যেমন প্রকল্প বিলম্বিত হয়। এই বিলম্বের ফলস্বরূপ, ক্রেতারা তাদের খাজনা প্রদান অব্যাহত রাখতে হওয়ায় তাদের বিনিয়োগের একটি অংশ হারাবে।

সুতরাং, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি পাল্টা ঝুঁকিপূর্ণ প্রবণ। বিনিয়োগকারীদের পরিশ্রমী হতে হবে এবং এ জাতীয় ঝুঁকি হ্রাস করার পরিকল্পনা থাকতে হবে।

ঝুঁকি # 5: তথ্য ঝুঁকি

অন্যান্য বাজারের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের বাজারটি অত্যন্ত অস্বচ্ছ। বাজারে স্টক, বন্ড এবং বুলিয়ানের মতো আপডেট এবং সঠিক তথ্য রয়েছে। সম্পদ শ্রেণীর প্রবণতাগুলি পরীক্ষা করতে এবং অবগতভাবে সিদ্ধান্ত নিতে কেউ ডেটা ব্যবহার করতে পারেন।

যাইহোক, যখন রিয়েল এস্টেটের কথা আসে, কেবলমাত্র স্থানীয় ডাটা ব্রোকারদের কাছে ডেটা পাওয়া যায়। এই ব্রোকারদের স্বার্থানীতি রয়েছে এবং তাই নির্ভরযোগ্য, কার্যক্ষম তথ্য সরবরাহ করার কোনও কারণ নেই। চলমান ভাড়া এবং মূলধনের মান সম্পর্কিত ডেটা মূলত একটি অনুমান!

ক্রেতাদের তাই তথ্যের একাধিক উত্স থাকা দরকার যাতে তারা প্রাপ্ত তথ্যের বৈধতাটি প্রমাণ করতে পারে। অনলাইন রিয়েল এস্টেট পোর্টালগুলির আগমন এবং ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে প্রত্যক্ষ লেনদেনের ফলেও এই ঝুঁকি অনেকাংশেই হ্রাস পেয়েছে। তবে দাম আবিষ্কার প্রক্রিয়াটি অনেকাংশে অস্বচ্ছ।

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা একটি অত্যন্ত পরিশীলিত ব্যবসা যা উপরে উল্লিখিত ঝুঁকিগুলি হ্রাস করতে অনেক দক্ষতার প্রয়োজন ।

Leave a Reply