Categories
Bengali Legal Articles

রিয়েল এস্টেট মূল্য সূচক তৈরির প্রক্রিয়া

রিয়েল এস্টেট খাত সামগ্রিক অর্থনীতির সাথে গভীরভাবে জড়িত। রিয়েল এস্টেট খাত বৃদ্ধি কোনও জাতির জিডিপিতে একইভাবে বৃদ্ধি ঘটায়। সুতরাং, এই সেক্টরের হ্রাস রিয়েল এস্টেট ক্রিয়াকলাপ ও অর্থনৈতিক বিপর্যয়ের কারণ হয়ে দাঁড়ায়। এই কারণে রিয়েল এস্টেটকে সরকার কর্তৃক সতর্কতার সাথে পর্যবেক্ষণ করা দরকার। রিয়েল এস্টেট সেক্টর পর্যবেক্ষণ করে, সরকার রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত সমস্যাগুলি বড় বা গুরুত্বপূর্ণ হওয়ার আগে তাদের সনাক্ত করতে পারে। এই সমস্যাগুলি তখন আর্থিক এবং / বা আর্থিক নীতি ব্যবহারের মাধ্যমে সংশোধন করা যায়। এই জাতীয় সমস্যার সমাধানে পৌঁছানোর আগে বিষয়গুলি চিহ্নিত করা দরকার। অতএব, একটি রিয়েল এস্টেট মূল্য সূচক প্রয়োজন।

আদর্শভাবে, এই জাতীয় সূচকটি পুরো বাজারের ব্যারোমিটার হিসাবে কাজ করে। তবে অন্তর্নিহিত সম্পদের নিজ প্রকৃতির কারণে রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি তৈরি করা কঠিন। এই নিবন্ধে, আমরা রিয়েল এস্টেট প্রাইস সূচকগুলি তৈরি করার সময় যে সাধারণ সমস্যাগুলির মুখোমুখি হয়েছি সেগুলি নিয়ে কিছু আলোচনা করব ।

একটি রিয়েল এস্টেট প্রাইস সূচক তৈরির সাথে যুক্ত সাধারণ সমস্যা

  • বিভিন্নতা : প্রথমত, প্রকৃতি গত দিক থেকে রিয়েল এস্টেট একটি খুব আলাদা সম্পদ শ্রেণি। এটি স্টক এবং বন্ডের মতো সম্পদের সাথে তুলনা করা যায় না। রিয়েল এস্টেটের সমস্ত ইউনিট ছত্রাকের মতো বা একজাতীয় নয়। পরিবর্তে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রকৃতি এক স্থান থেকে অন্য জায়গায় পরিবর্তিত হয়। সুতরাং দামের পরিবর্তন সহজেই নির্ধারণ করা যায় না। রিয়েল এস্টেট প্রাইস সূচক তৈরি করার ক্ষেত্রে এটি সবচেয়ে চ্যালেঞ্জিং দিক।
  • তরলতা: শেয়ার এবং বন্ডগুলি নিয়মিত সমস্ত মূল্যে কেনাবেচা হয়। বিনিয়োগকারীদের শেয়ার ও বন্ডের পরিমাণ সম্পর্কে তথ্য সরবরাহ করা হয় যা নির্ধারিত দামে বিক্রি করা হয়েছে যেগুলি মূল্য নির্ধারণ করা হচ্ছে তার সত্যতা সম্পর্কে ধারণা দিতে। এটি রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে সত্য নয়। যখনই দাম কমে যায়, বিক্রেতারা তাদের সম্পত্তি ধরে রাখেন এবং বিক্রয় স্থগিত করেন। এই কারণে, সম্পত্তির মূল্যবোধের নেতিবাচক অনুভূতি এবং অবক্ষয় কখনও রিয়েল এস্টেট মূল্য সূচীতে সঠিকভাবে প্রতিফলিত হয় না।
  • প্রতিবেদনের ফ্রিকোয়েন্সি: স্টক এবং বন্ডের মতো নয়, রিয়েল এস্টেটের একটি সংক্ষিপ্ত বিনিয়োগ চক্র নেই। এর অর্থ হ’ল রিয়েল এস্টেটের মানগুলি রিয়েল-টাইম ভিত্তিতে পরিবর্তন হয় না। অতএব, রিয়েল এস্টেট সূচকগুলিকে প্রতিদিন আলাদা উক্তি দেওয়া উচিত নয়। বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি প্রতি তিন থেকে ছয় মাসে কেবল একটি উদ্ধৃতি দেয়। রিয়েল এস্টেটের দামগুলি পরিবর্তন সহজে দেখা যায় না। সম্পত্তি বাজারের হ্যাং পেতে একজনকে এক বছর বা তার জন্য একই সূচীটি ট্র্যাক করতে হবে।
  • ভুল মূল্যায়ন: বিনিয়োগকারীদের তাদের শেয়ার এবং বন্ডের মূল্য ভুল করে রিপোর্ট করার কোনও উদ্দেশ্য নেই। সম্পত্তি বিক্রয় ক্ষেত্রে একই হয় না। সম্পত্তি বিক্রয় উপর কর একটি বিশাল পরিমাণে কাজ করতে পারে। অতএব, এই ধরনের অপমানজনক ট্যাক্স প্রদান এড়ানোর জন্য, কেবলমাত্র সরকারকে কম দামের প্রতিবেদন করা অস্বাভাবিক কিছু নয়। একটি কম দাম কম লাভের দিকে নিয়ে যায় এবং তাই জড়িত ব্যক্তির জন্য কম ট্যাক্স করে। ব্যালেন্সের পরিমাণ নগদে প্রদান করা হয় এবং প্রায়শই তার হিসাব হয় না। এই দুর্বৃত্তির পুরো চিত্রটি বিকৃত করে। ফলস্বরূপ, মূল্য সূচকগুলি সঠিক তথ্য দেয় না।

একটি রিয়েল এস্টেট মূল্য সূচক তৈরির পদ্ধতি

  • একটি সূচক তৈরির সহজতম উপায় হ’ল নির্দিষ্ট সময়কালের মধ্যে প্রতিবেদন করা সমস্ত সম্পত্তি লেনদেনের একটি ওজনযুক্ত গড় সরবরাহ করা। এই পদ্ধতিটি সবচেয়ে সঠিক নয়। তবে এটি এখনও জার্মানি, নেদারল্যান্ডস, স্পেন এবং অস্ট্রেলিয়ার মতো দেশে অনুসরণ করা হয়। এই পদ্ধতির সাথে প্রধান সমস্যাটি হ’ল বৈশিষ্ট্যগুলি ভিন্ন ভিন্ন হওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করে না। যেহেতু সমস্ত সম্পত্তি একত্রে মিশ্রিত হয় ফলাফলগুলি সর্বোত্তমভাবে সঠিক। উদাহরণস্বরূপ, গ্রামীণ অঞ্চলের মানগুলি যেহেতু কেবল শহরাঞ্চলে মূল্যবোধ বাড়তে থাকে, তত সূচকটি ইতিবাচক প্রবণতা দেখাতে পারে!
  • উল্লিখিত সমস্যা থেকে মুক্তি পেতে অনেক অর্থনীতিবিদ হেজনিক পদ্ধতি ব্যবহার করেন। এই পদ্ধতির অধীনে, সূচকটি একটি একক মান প্রদর্শন করে না। পরিবর্তে, একটি সম্পূর্ণ জাতির সম্পত্তি বাজার বেশ কয়েকটি মাইক্রো মার্কেটে বিভক্ত। এই বিভাগ নগর-গ্রামীণ বিভাজনের ভিত্তিতে বা গুরুত্বপূর্ণ শহরগুলির ভিত্তিতে হতে পারে। ধারণাটি হ’ল মাইক্রো মার্কেট তৈরি করা যেখানে একই বৈশিষ্ট্যযুক্ত বৈশিষ্ট্যগুলি একত্রিত করা হয়। এছাড়াও, সমস্ত বৈশিষ্ট্যের মান একটি বেস বছরের সাথে তুলনা করা যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যদি ২০১০ সালে সমস্ত সংখ্যার মানকে ১০০ হিসাবে বিবেচনা করা হয়, তবে সূচিটি ২০১৮ সালে বর্তমান মানটি দেখায়  যদি মান ১৬০ হয়, তবে আট বছরের সময়কালে ৬০% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই পদ্ধতির সমস্যাটি হ’ল এর জন্য বিস্তৃত গণনা প্রয়োজন। চূড়ান্ত সূচকের মানটিতে পৌঁছতে বেশ কয়েকটি একনোমেট্রিক সূত্র ব্যবহার করা হয়। সম্ভবত কিছু স্বার্থান্বেষের কারণে সূচকটি স্কিউড হতে পারে। তবে বেশিরভাগ সময় চিত্রিত মানটি যথাযথ এবং নির্ভুল। এই পদ্ধতিটি স্ক্যান্ডিনেভিয়ার দেশগুলি, সুইজারল্যান্ড, যুক্তরাজ্য এবং এমনকি ভারতে ব্যবহৃত হয়। জাতীয় আবাসন বোর্ডের রেসিডেক্স সূচকটি একই ধরণের ভিত্তিতে তৈরি করা হয়েছে।

মূল কথাটি হ’ল রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি তৈরি করতে বিভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করা যেতে পারে। পছন্দ ডেটা উপলভ্যতা এবং নির্ভুলতার উপর নির্ভর করে করা হয়। এই নিবন্ধ থেকে এটাও স্পষ্ট যে অন্যান্য সূচকের তুলনায় রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি খুব আলাদাভাবে কাজ করে।

Leave a Reply