ভারতীয় রিয়েল এস্টেট বাজার বিশ্বব্যাপী যে কোনও বিনিয়োগ শ্রেণীর জন্য সেরা রিটার্ন দিয়েছে। তবে এই রিটার্নগুলি শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সময়কালে দেওয়া হয়েছিল। ১৯৯৫ থেকে ২০১৫ পর্যন্ত দুটি দশক সেই সময় ছিল যখন আক্ষরিক অর্থে সবাই রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ থেকে অর্থোপার্জন করে। যাইহোক, ২০১৫ সাল থেকে, বাজার স্থবির ছিল। গুজব উঠেছে যে দামগুলি কিছু মাইক্রো মার্কেটেও কমেছে। প্রতিদিন সংবাদপত্রগুলি এমন গল্প নিয়ে আসে যা রিয়েল এস্টেট খাতের পুনর্জাগরণের আশা নিয়ে আসে। তবে বিষয়টির সত্যতা হ’ল এই গল্পগুলি আসলে লুকানো বিজ্ঞাপন। তারা চায় পাঠক বিশ্বাস করুন যে রিয়েল এস্টেটের গতি আরও একবার তার হারানো মহিমা ফিরে পেয়েছে। বাস্তবে, এটি মোটেও এমন নয়। আমরা যখন তথ্যগুলি আরও ঘনিষ্ঠভাবে দেখি, তখন এটি স্পষ্ট হয়ে যায় যে রিয়েল এস্টেটের বুম একবারের জন্য আজীবন বাজারে ছিল। বাজারটি যদি কেবল তার বর্তমান দামের স্তরটি ধরে রাখতে পারে তবে এটি একটি অলৌকিক কাজ হবে। বর্তমানের বাজারের পরিস্থিতি বিবেচনা করে আরও প্রশংসার আশা করা কিছুটা আশাবাদী হতে পারে।
এবার এক নজরে দেখে নেওয়া যাক কেন ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের বাজারে আর বাড়ার সম্ভাবনা নেই।
ভুল বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশা
ভারতীয় বিনিয়োগকারীরা তাদের প্রতিবেশী এবং পরিচিতদের কোটিপতি হওয়ার কথা শুনেছেন কারণ তারা যে এক টুকরো জমি বিনিয়োগ করেছিলেন। ২০ বছরে ২০x মূল্য প্রশংসার গল্পগুলি খুব সাধারণ বিষয় এই শর্তাদি বর্ণিত হলে, মূল্য প্রশংসা অসাধারণ বলে মনে হয়। তবে ঘটনা কিছুটা আলাদা। ২০ বছরেরও বেশি সময় ধরে একটি ২০x প্রশংসা প্রায় ১৬% এর যৌগিক বার্ষিক বৃদ্ধির হারের জন্য কাজ করে। এটি পৃথিবী-বিভ্রান্তিকর কিছুই নয়, এবং প্রচুর বিনিয়োগের ক্লাসগুলি এই জাতীয় রিটার্ন সরবরাহ করে।
গড় ভারতীয়রা এই সময়ের মধ্যে তাদের হোম ঋণের জন্য প্রায় ১০% সুদের হার প্রদান করে আসছে। অতএব, আসল পদগুলিতে, প্রশংসা হয়েছে কেবল বছরে প্রায় ৬%! কিছু প্রতিবেশী কোটিপতি হওয়ার আসল কারণ হ’ল সম্পদ শ্রেণি হিসাবে রিয়েল এস্টেটের বৈধতা। যদি তারা রিয়েল এস্টেটের পরিবর্তে শেয়ার নিয়ে আসে তবে তারা কিছু প্রশংসা দেখলেই বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসত। তবে, যেহেতু রিয়েল এস্টেটটি অদলবদল ছিল এবং এছাড়াও যেহেতু লোকেরা তাদের বাড়ির সাথে একটি সংবেদনশীল সংযুক্তি রাখে, তাই এই লোকেরা বিনিয়োগে অবিরত থাকত এবং তাই তারা ২০ বছরেরও বেশি সময় ধরে প্রশংসা কুড়িয়েছে।
পূর্বোক্ত বিষয়গুলি অতীতে কী ঘটেছিল তা ব্যাখ্যা করেছিল। ভারতীয় বিনিয়োগকারীরা ১০% ঋণ নিয়েছেন এবং ১৬% রিটার্ন অর্জন করেছেন। তবে, ভবিষ্যতে, এটি নাও হতে পারে। ১০% সুদের হার বাড়ার সম্ভাবনা রয়েছে এবং 16% রিটার্ন শূন্যের কাছাকাছি আসার সম্ভাবনা রয়েছে!
হাউজিং ফিনান্স বুম
প্রতিটি অর্থনীতিবিদ জানেন যে যখন খুব বেশি অর্থ খুব কম কিছু জিনিস তাড়া করতে শুরু করে, তখন ফলমূল্যে মূল্যস্ফীতি হয়। ঠিক একই ঘটনা ঘটেছে ভারতীয় আবাসন বাজারে। ১৯৯০ এর আগে আবাসন বাজার নগদ ভিত্তিক ছিল। এর অর্থ হ’ল আবাসন ঋণের ধারণাটি পুরোপুরি শোনা যায় নি। বাড়ি কেনার একমাত্র উপায় ছিল নগদ অর্থ প্রদান করা। লোকেরা বাড়ি কেনার একমাত্র উপায় ছিল অবসর গ্রহণের সঞ্চয়গুলি এখানে নিবেশ করা বা যদি কোনও উত্তরাধিকার সুত্রে পেয়ে থাকে। এই কারণেই দামগুলি কম হওয়ায় খুব কম লোকের কাছে একসাথে নগদ দেওয়ার বিশাল পরিমাণ ছিল। ১৯৯০ এর দশকে, এইচডিএফসি ব্যাংক হ’ল ভারতীয় বাজারে আবাসন ফিনান্স প্রবর্তনকারী প্রথম সংস্থা। এটি তখনই যখন ধার করা অর্থ বাজারে প্রবেশ শুরু করে। লোকেরা যেহেতু বাড়ি কেনার জন্য অগ্রিম সংরক্ষণ করতে হয়নি, তাই বাজারের আকার বাড়ানো হয়েছিল। সাধারণ বাড়ির মালিক এখন আরও কম বয়সী এবং আরও বেশি অর্থ ব্যয় করতে ইচ্ছুক ছিল কারণ তাদের ধার করা অর্থের অ্যাক্সেস ছিল। এই কারণেই দামগুলি উপরে উঠে গেল।
এটি বুঝতে হবে যে এটি একটি মৌলিক পরিবর্তন যা ইতিমধ্যে ঘটেছে। এখন, হাউজিং ফিনান্সের ধারণাটি বাজারটি পুরোপুরি উন্মুক্ত। সুতরাং, ধার করা অর্থের আরও একটি বন্যা ভারতীয় আবাসন বাজারে আনার সম্ভাবনা কম।
বহুজাতিক এন্ট্রি
১৯৯০ এর দশকের আগে ভারত ছিল এক বন্ধ অর্থনীতি। ১৯৯০ এর দশকে ভারত বিশ্বায়নকে গ্রহণ করেছিল। এর ফলে সারা বিশ্ব থেকে সংস্থাগুলি ভারতে প্রবেশ করতে পেরেছিল। এটি ভারতীয় চাকরির বাজারের জন্য একটি উত্সাহ হিসাবে প্রমাণিত। যেহেতু স্নাতকরা উচ্চ বেতনে দ্রুত কর্মশক্তিতে নিয়োজিত হচ্ছিল, তারা পাশাপাশি বাড়ি কেনাও শুরু করে। উচ্চ বেতনের চাকরিপ্রাপ্ত এই যুবক গ্রাহকরা বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়া শুরু করেছিলেন। এটি তখনই যখন রিয়েল এস্টেটের উপলব্ধি স্থিতিশীল বিনিয়োগ থেকে পরিবর্তিত বিনিয়োগে পরিবর্তিত হয় যা খুব অল্প সময়ের মধ্যে কল্পিত রিটার্ন দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেয়।
আবারও, বহুজাতিক সংস্থাগুলি ইতিমধ্যে ভারতে রয়েছে। বহুজাতিক সংস্থা গুলির এখানে আসার দ্বিতীয় উপায় নেই। এমনকি যদি তারা তা করে থাকে তবে দামগুলি এত বেশি যে শ্রমিক শ্রেণিকে কেবল বাজারের বাইরে মূল্য নির্ধারণ করা হয়। অতএব, অতীতে যা ঘটেছিল তা ভবিষ্যতে হওয়ার সম্ভাবনা নেই।
স্বল্প সুদের হার: সৌভাগ্যক্রমে ভারতীয় রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য, ১৯৯৫ থেকে ২০১৫ সালের মধ্যে সময়টি সুদের হার হ্রাসের সাথেও মিলেছিল। ১৯৯৫ এর আগে, গড় ব্যাংক বছরে ১৬% অর্থ ঋণ দিত। তবে, ভারতীয় রিজার্ভ ব্যাংক বিশ্বব্যাপী প্রবণতা অনুসরণ করে এবং সুদের হার হ্রাস করার পরে এটি পরিবর্তিত হয়েছে। এই হ্রাসের হারগুলি দামগুলিতে উর্ধ্বমুখী শক্তি প্রয়োগ করে আরও ঋণ গ্রহণকে উত্সাহিত করেছিল। বর্তমান যুগ সম্পূর্ণ আলাদা। সুদের হার বিশ্বব্যাপী বৃদ্ধি পেতে পারে। সুতরাং, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য ঋণ নেওয়া অর্থ ব্যবহার করার বিষয়ে চিন্তা করা কোনও বুদ্ধিমান সিদ্ধান্ত হবে না।
এটি সংক্ষেপে বলতে গেলে, দুই দশকে যখন রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়েছিল তখন প্রচুর মৌলিক পরিবর্তন ঘটেছিল। যেহেতু এই পরিবর্তনগুলি আবার সংঘটিত হওয়ার সম্ভাবনা নেই তাই অদূর ভবিষ্যতে ভারতীয় রিয়েল এস্টেট খাত এ ধরণের টেকসই বৃদ্ধি দেখতে পাবে না।
