Categories
Bengali Legal Articles

কেন ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরের গতিপথ নিম্নমুথী এবং কীভাবে এটি পুনরুদ্ধার করা যায়?

ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টর কেন ডাউন?

এটি কোনও গোপন বিষয় নয় যে ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরটি ডাম্পগুলিতে পড়ে এবং দ্রুত পুনরুদ্ধার করা দরকার । উচ্চমূল্যের ভারতীয় মুদ্রার ডেমোনেটাইজেশনের পরে, মূলত নগদ পরিচালিত এই খাতটি হ্রাস পেয়েছে যেগুলি যে লেনদেন এবং লেনদেনের সংখ্যাটি ৫০% হ্রাস পেয়েছিল।

তদুপরি, এই সেক্টরটিও সুপরিকল্পিতভাবে অধীনে চলেছে, তবে ভারতের রিয়েল এস্টেট শিল্পে আরও স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা আনার জন্য ভারত সরকার কর্তৃক প্রবর্তিত আরইআরএ বা রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রণ আইনটি নির্বিঘ্নে প্রয়োগ করা হয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, এটি বলা যেতে পারে যে এই উভয় পদক্ষেপগুলি এমন একটি খাতে ডাবল ওয়্যার্মিং এর মতো ছিল যা অত্যধিক ক্ষমতা এবং তহবিল সমস্যার কারণে ইতিমধ্যে মাথাচাড়া দিয়েছিল।

সুতরাং, এই নিবন্ধের যুক্তিটিই যে ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরকে পুনরুদ্ধারের জন্য জরুরি পদক্ষেপ গ্রহণ করতে হবে, অন্য কোনও কিছুর জন্য নয়, তবে ২০২২ সালের মধ্যে সকলের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরির লক্ষ্যে সরকারের উদ্দেশ্যকে এগিয়ে নিয়ে যেতে হবে।

কাঠামোগত সমস্যাগুলির র‍্যাডিকাল সলিউশন প্রয়োজন

আগেই বলা হয়েছে যে, ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরের মূল সমস্যাটি কাঠামোগত। এর অর্থটি হ’ল এর নগদ চালিত প্রকৃতি এবং তহবিলের অর্থের কারণে, প্রায়শই সন্দেহজনক উত্স থেকে, পাশাপাশি স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতার অভাবের কারণে এই ক্ষেত্রটি উন্নত অর্থনীতির ক্ষেত্রে যেমন হয় তবুও এই সমস্যাগুলি তুচ্ছ নয় বা হয় ভালভাবে পরিচালিত।

এটি ভারতীয় পরিস্থিতিটির বিপরীতে যেখানে স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা বড় সমস্যা। উদাহরণস্বরূপ, প্রায় ৬০% প্রকল্পগুলি বিলম্বিত হয় বা অসম্পূর্ণ পর্যায় হস্তান্তরিত করে বাড়ির মালিকদের। এছাড়া পুরোপুরি সমাপ্ত সম্পত্তি হস্তান্তর করার প্রক্রিয়াটিকে আরও শক্ত করে তোলে।

এগুলি ছাড়াও বেশিরভাগ নির্মাতারা প্রকল্পগুলি শুরু করার আগে প্রয়োজনীয় অনুমোদনের সন্ধান করেন না, যা এই সমস্যাগুলির সাথে জড়িত হয়ে থাকা গৃহকর্মীদের জন্য কোনরকম উপদ্রব হতে পারে।

এছাড়াও, বিল্ডাররা বিলম্বিত প্রকল্পগুলি খুব কমই ক্ষতিপূরণ দেওয়ার পাশাপাশি অসম্পূর্ণ বা অসম্পূর্ণ পাশাপাশি ত্রুটিযুক্ত ভবনের জন্য দায় নিতে অস্বীকার করে।

সংস্কারের কিছু প্রচেষ্টা

সুতরাং, সংস্কারের যে কোনও প্রচেষ্টা প্রথমে কাঠামোগত সমস্যাগুলির সমাধান করতে হবে এবং এটিই আমরা একটি ভাল অর্থ আইন হিসাবে RERA উল্লেখ করেছি। উদাহরণস্বরূপ, এই আইনের বিধানগুলির অধীনে, বিল্ডারদের সম্পূর্ণ সমাপ্ত ঘরগুলি হস্তান্তর করার জন্য সম্পূর্ণ দায়িত্ব নিতে হবে এবং পরিণতিগুলি সঙ্কোচন করতে পারে না।

তদ্ব্যতীত, আরইআরএ ক্রেতাদের কাছে যে সকল সংবিধিবদ্ধ কর্তৃপক্ষের কাছে যেতে পারে বা আরইআরএ নিয়ন্ত্রকের কাছে যেতে পারে, যিনি ত্রুটিযুক্ত এবং অন্যান্য সমস্যার ক্ষেত্রে আক্রান্ত গৃহকর্মীদের ত্রাণ এবং সহায়তাকারী বলে বিবেচনা করতে পারেন তাদের কাছে সমাধানের উপায়গুলি ব্যাখ্যা করে।

তদুপরি, আরইআরএও প্রতিষ্ঠিত ও নামী ঋণদাতাদের ঋণ আকারে বৈধ এবং স্বচ্ছ তহবিল সরবরাহ করা হয় এমন বাসাগুলির জন্য অর্থায়নের দীর্ঘস্থায়ী সমস্যা মোকাবেলা করে।

সংক্ষেপে, আরইআরএ যা করতে চায় তা হ’ল ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেক্টরে আরও স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা প্রবর্তন করা।

চাহিদা ও সরবরাহের মধ্যে কোন মিল নেই এবং অতিমাত্রায় তা সংকটজনক:

সরবরাহের দিক থেকে পাশাপাশি সমীকরণের চাহিদা দিক থেকেও অনেক সমস্যা রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, ভারতে অনেক বড় মেট্রো শহরে মানুষ প্রায়শই সামর্থ্যের অভাব অনুভব করে থাকে যেখানে ঘরগুলি পুরোপুরি কার্যকর থাকে তবে মূলত এ জাতীয় বাড়িগুলি বিল্ডারদের তহবিল পার্ক করার জন্য ব্যবহৃত পর্যাপ্ত কিন্তু ক্রেতাদের ব্যবহার যোগ্য নয় ।

অন্য কথায়, বিভিন্ন ব্যবস্থা সত্ত্বেও, সরকার চাহিদা নির্ধারণ না করেই বাড়িগুলি নির্মাণের প্রবণতাটি সংযোজন করতে অক্ষম হয়েছে এবং পরিবর্তে, বিল্ডাররা এই জাতীয় তহবিল ব্যবহার করে এমন বিল্ডাররা শোষণের জন্য সিস্টেমের অতিরিক্ত তহবিল এবং তারল্য ব্যবহার করে মেগা প্রকল্পগুলি, যার মধ্যে কয়েকটি হোয়াইট এলিফ্যান্ট হিসাবে রূপান্তরিত হয় যা বিল্ডিংয়ের জন্য এবং কোনও বাড়িঘর বাস্তবে দখল না করে নির্মিত।

অন্যদিকে, এই মহানগরীগুলির প্রকৃত হোমবায়াররা প্রায়শই দেখতে পান যে তাদের সাশ্রয়ী মূল্যের মধ্যে সামর্থ্যের ঘাটতি রয়েছে এবং বেশিরভাগ বাড়িগুলি কিনে কিনতে নগরের শহর থেকে খুব বেশি দামের বা খুব দূরের।

সুতরাং, চাহিদা এবং সরবরাহের সমীকরণগুলির অব্যবস্থাপনা এবং বিভ্রান্তির কারণে ইন্ডিয়ান রিয়েল এস্টেট সেক্টরের অগ্টগতি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে যার ফলে প্রাপ্যতা এবং ফলস্বরূপ ঘাটতি এমনভাবে ঝুঁকির সৃষ্টি হয় যেখানে সমস্যাগুলি অর্থবোধক পদ্ধতিতে সমাধান করা যায় না।

যদিও ডিমেণাইটিজেশন এবং আরইআরএ এই সেক্টরটিকে পুনর্বহাল করার এবং কিছুটা শৃঙ্খলা আনার কথা ছিল, এখানে মূল দিকটি হ’ল সরকারকে দূরত্ব অতিক্রম করে উপরে বর্ণিত সমস্যাগুলি মোকাবেলা করা উচিত ছিল।

উদাহরণস্বরূপ, এটি বেনামির মালিকানার সম্ভাব্য নেগেটিভ দিকগুলি স্পর্শ করতে পারে যা একটি মূল সমস্যা হিসাবে চিহ্নিত হয়েছে এবং সেটিও সমাধানের জন্য অত্যন্ত সংবেদনশীল। প্রকৃতপক্ষে, ডেমোনেটাইজেশন এবং আরইআরএ পাশ হওয়ার পরেও উচ্চ প্রত্যাশা ছিল যে এই সমস্যাগুলিও সমাধান করা হবে, তবে যা ঘটেছিল তা সম্পূর্ণ ভিন্ন ছিল।

সংস্কার প্রয়োজন

এখন পর্যন্ত যে আলোচনাটি ইঙ্গিত করে তা হ’ল ভারতের রিয়েল এস্টেট সেক্টরকে একটি উন্নত অর্থনীতিতে পরিণত করতে এবং বিশ্বমানের মান আনতে মৌলিক সংস্কার করা দরকার। এটি কেবল তখনই ঘটতে পারে যখন পর্যাপ্ত রাজনৈতিক ইচ্ছাশক্তি রয়েছে এবং অযথা কিন্তু অত্যন্ত কার্যকর পদক্ষেপ গ্রহণের ক্ষেত্রে যেমন এখানে পরামর্শ দেওয়া হয়েছে তেমন সাহস রয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, সরকার যদি রিয়েল এস্টেট সেক্টরেও একটি ডেমোনাইটিজেশন ধরণের মহড়া করতে পারে, তবে এটি সত্যই একটি রূপান্তরকামী এবং বিপ্লবী ব্যবস্থা হবে যা খাতটির দ্বারা মোকাবিলা করা অনেক সমস্যার সমাধান করবে।

Leave a Reply