Categories
Bengali Legal Articles

ক্রেডিট বৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেট বুদবুদগুলির মধ্যে লিঙ্ক

রিয়েল এস্টেট একটি বিতর্কিত বিনিয়োগ। কারও কারও মতে এটি যে সেরা বিনিয়োগ হতে পারে এবং দরিদ্র ও মধ্যবিত্ত নাগরিকদের জন্য রিয়েল এস্টেট অন্য যে কোনও সম্পদ শ্রেণীর চেয়ে বেশি সম্পদ তৈরি করেছে। আরও বেশ কয়েকজনের মতে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগগুলি নিম্নমানের নগর ঘরগুলি যা প্রচুর পরিমাণে ব্যয়বহুল এবং জনসাধারণের জন্য সহজলভ্য। তারপরে জনসাধারণকে এমন একটি কাজের জন্য বেঁধে জীবন কাটাতে হবে যাতে তারা এই অতি ব্যয়বহুল ঋণ গ্রহণ করতে পছন্দ করতে পারে না।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের কার্যকারিতা সম্পর্কে লোকদের বিভিন্ন দৃষ্টিভঙ্গি থাকতে পারে। যাইহোক, ঘটনা একই রয়ে গেছে। বিগত পাঁচ দশক বা তার পরে যদি বিবেচনা করা হয় তবে রিয়েল এস্টেট খাতটি অন্যতম উদ্বায়ী। “ঘর হিসাবে নিরাপদ” বলে পুরানো উক্তিটি আর কার্যকর হবে বলে মনে হয় না।

এই নিবন্ধে, আমরা অনুমান করব যে রিয়েল এস্টেটের এই বুম-বস্ট চক্রটি সহজ অর্থায়নের প্রাপ্যতা বা এর অভাবের কারণে ঘটছে ।

সহজ অর্থায়ন

প্রায় প্রতিটি দেশে রিয়েল এস্টেট বুম সহজেই অর্থায়নের প্রাপ্যতার ফলস্বরূপ । ভারতের মতো উন্নয়নশীল দেশগুলির ক্ষেত্রে এটি সত্য। এই দেশগুলিতে, ৮০ এর দশকের শেষভাগ এবং ৯০ এর দশকের প্রথমদিকে কোনও বন্ধক ব্যবস্থা ছিল না। বাড়িগুলিতে নগদ টাকা আনতে হয়েছিল। এই হিসাবে, কেবলমাত্র লোকেরা যাদের বাড়িগুলি কিনতে যথেষ্ট পরিমাণে অর্থ ছিল।

এটি ভারতীয় বাজারে বহুজাতিক প্রবেশের সাথে পরিবর্তিত হয়েছিল। ভারতীয় অর্থনীতি লাফিয়ে লাফিয়ে বেড়েছে এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থাকে এগিয়ে চলতে হবে। ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেটের সাথে সহজ অর্থায়ন শুরু করে। লোকেরা কেবল ১০% বা তার চেয়ে কম পরিমাণে রেখে দিতে পারে এবং সহজ কিস্তিতে বকেয়া অর্থ প্রদান করতে পারে। এটি এমন একটি বিশাল জনগণের সৃষ্টি করেছে যারা সীমিত সংখ্যক বাড়ি সরবরাহের জন্য বাড়ি কিনতে ইচ্ছুক ছিল। সময় কেটে যাওয়ার সাথে সাথে দামগুলি নিয়ন্ত্রণের বাইরে ছড়িয়ে পড়ে এবং একটি সম্পত্তি বুদ্বুদে শেষ হয়। আজ, মুম্বাইয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম লন্ডনের অ্যাপার্টমেন্টের মতোই। মুম্বাইয়ের বাসিন্দাদের যা বেতন তা লন্ডনের বাসিন্দাদের দ্বারা প্রাপ্ত বেতনের পঞ্চম ভাগেরও কম।

এটি ইন্ডিয়ান রিয়েল এস্টেটের বাজারে প্রচুর পরিমাণে অগ্রসর হওয়ার ইঙ্গিত দেয়। বিগত পাঁচ বছর বা তার বেশি সময় ধরে নামমাত্র দাম অপরিবর্তিত রয়েছে। এর অর্থ হ’ল মূল্যস্ফীতিটি আমলে নেওয়া হলে আসল দামগুলি প্রায় ৩০% কমেছে।

সিকিউরিটিজেশন

রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর অনুরূপ ঘটনা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রেও দেখা গেছে। আমেরিকা যুক্তরাষ্ট্র ভারতের মতো উন্নয়নশীল দেশ নয়। এটির একটি দীর্ঘকাল ধরে সমৃদ্ধ রিয়েল এস্টেটের বাজার রয়েছে এবং অর্থায়ন ব্যবস্থা ভাল বিকাশ ও স্থিতিশীল। ২০০০ এর দশকের গোড়ার দিকে তারা অর্থের একটি নতুন ফর্ম প্রবর্তন করে।

তারা পুরানো ঋণগুলি সিকিউরিটিজ করেছিল যা সরকারী গ্যারান্টি দ্বারা সমর্থিত ছিল এবং ঋণ সিকিওরিটি হিসাবে এক্সচেঞ্জগুলিতে বিক্রি করেছিল। এটি ব্যাংকগুলিকে লোকদের ঋণ দেওয়ার প্রায় সীমাহীন ক্ষমতা দিয়েছে। এটি কারণ তাদের বইগুলিতে ঋণ খুব বেশি দিন ধরে রাখতে হয় নি। তারা কেবল তৃতীয় পক্ষের কাছে ঋণ বিক্রয় করতে পারে যারা তাদের সেবা দেয়। অর্থ ঋণ দেওয়ার ক্ষমতা বৃদ্ধি এবং কোনও ঝুঁকির অভাবে আমেরিকান বাজারে ঋণের বন্যা তৈরি হয়েছিল। এই অত্যধিক অর্থ আবারও বাড়ির সীমিত স্টকের তাড়া করে যা তাদের দামগুলিতে ব্যাপক বৃদ্ধি পায়। এই সুরক্ষা ব্যবস্থা শুকিয়ে যাওয়ার সাথে সাথে বাড়ির দামগুলিতে তাত্ক্ষণিক এবং অভূতপূর্ব পতন ঘটে। সরবরাহ কমিয়ে আনার জন্য পুরো পাড়াগুলি ধ্বংস করতে হয়েছিল যাতে অন্যান্য বাড়ির দাম কমতে না পারে।

নিম্ন ঋণ গ্রহণের হার

জাপান হ’ল বর্তমান দশকের এই মেগা রিয়েল এস্টেটের বুম এবং বুস্ট অভিজ্ঞতা অর্জনকারী প্রথম দেশগুলির মধ্যে একটি। ১৯৮৫ সালে সম্পত্তির দাম এত বেশি বেড়ে যায় যে জাপানের গড় শ্রমিকদের পক্ষে বাড়ি কেনা অসম্ভব হয়ে পড়েছিল। রিয়েল এস্টেটের গতি বাড়ানোর জন্য, সুদের হার শূন্য স্তরের কাছাকাছি নামানো হয়েছে। আবারও, বাজারে খুব বেশি অর্থ তৈরি হচ্ছিল। এই অত্যধিক অর্থ খুব সংখ্যক প্রকৃত সম্পদের তাড়া করছিল এবং সেই সম্পদের দাম নতুন উচ্চতায় পৌঁছেছিল। সুদের হার যখন বেড়ে যায় তখন সম্পত্তির দাম ধসে পড়ে এবং মানুষের জীবন সঞ্চয় নষ্ট হয়ে যায়। আজ, তিন দশকেরও বেশি পরে, দামগুলি এখনও একই স্তরে পৌঁছতে পারেনি। জাপানি বাড়ির মালিকরা এখনও তাদের বাড়ীগুলি পরিশোধ করছেন যা তারা অত্যন্ত স্ফীত মূল্যে কিনেছিল।

মাইগ্রেশন এবং বিদেশী বিনিয়োগ

রিয়েল এস্টেট বৃদ্ধির আরও একটি বড় কারণ হ’ল অভিবাসী জনসংখ্যা। হিসাবে, জনসংখ্যা বৃদ্ধি, তাই আবাসন প্রয়োজন । ফলস্বরূপ, সরবরাহের ঘাটতি তৈরি হয় এবং এটি বাড়ির উপর উর্ধ্বমুখী চাপ সৃষ্টি করে। তবে এটি সমস্যা নয়। সমস্যাটি হ’ল এই অভিবাসীদের স্বদেশে সস্তা অর্থায়নে প্রবেশের ঝোঁক রয়েছে। তাদের মধ্যে অনেকগুলি বৈদেশিক মুদ্রার ঝুঁকি নিতে এবং অন্যান্য দেশে বিনিয়োগ করতে ইচ্ছুক। ভারতে এটি ঘটছে কারণ তাদের আবাসন বুদবুদটি মূলত চীনা বিলিয়নিয়ারদের দ্বারা তৈরি করা হয়েছে যারা ঘরে বসে ঋণ গ্রহণ করে এবং কানাডার বাস্তবতার বাজারগুলিতে প্রচুর পরিমাণে বিনিয়োগ করে।

মোট কথা, অর্থায়ন হ’ল যে কোনও হাউজিং বুদবুদের একটি অবিচ্ছেদ্য অঙ্গ। সহজ অর্থায়নে অ্যাক্সেস না হওয়া পর্যন্ত দাম বাড়তে পারে না।

Leave a Reply