Categories
Bengali Legal Articles

দেউলিয়া কোড এবং ভারতীয় রিয়েল এস্টেট

ভারতীয় দেউলিয়া কোড (আইবিসি) হ’ল অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ আইন যা বর্তমান ভারত সরকার প্রনয়ন করেছে। ভ্রান্ত প্রচারকদের লাগাম দেওয়ার জন্য আইবিসি তৈরি করা হয়েছিল। আইবিসি-র আগে প্রোমোটাররা তাদের সম্পদের বিপরীতে অতিরিক্ত ঋণ গ্রহণ করতেন এবং তারপরে দেশ ছেড়ে পালাতেন।

ভারতীয় সুপ্রিম কোর্ট সম্প্রতি ঘোষণা করেছে যে আইবিসি ভারতীয় রিয়েল এস্টেট শিল্পের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। অসাধু বিকাশকারীদের সাথে আচরণ করে এমন অনেক সম্পত্তির মালিকদের পক্ষে এটি একটি বড় ত্রাণ হিসাবে এসেছে। এই পদক্ষেপটি অনেক বিশেষজ্ঞরা উপভোক্তাবান্ধব বলে প্রশংসা করেছেন। যাইহোক, এই নিবন্ধে, আমরা দেখব কেন আপাতভাবে গ্রাহক-বান্ধব পদক্ষেপটি গ্রাহকদের আগ্রহের ক্ষতি করতে পারে।

পটভূমি

ভারতীয় রিয়েল এস্টেট খাত দুর্বৃত্ত বিকাশকারীদের দ্বারা জর্জরিত। বহু বছর ধরে, খাতটি কোনও বড় আইন ছাড়াই কাজ করে চলেছে। এই কারণেই বিল্ডাররা একটি প্রকল্পের বিক্রি থেকে শুরু করে অন্য প্রকল্পগুলিতে অর্থ সরবরাহ করতে সক্ষম হয়েছেন।

নৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রকল্প ‘এ’ থেকে ‘বি’ প্রকল্পের বিয়ের বিক্রির পরিমাণ সরানো অর্থ আত্মসাৎ ছিল। তবে, যেহেতু আইনটি এটি আত্মসাতের বিষয়টি বিবেচনা করে না, তাই এই অনুশীলনটি ছিল ব্যাপক। বিলম্বিত সম্পদের কারণে গ্রাহকরা প্রচুর সমস্যায় পড়ছিলেন। যাইহোক, তাদের বিনিয়োগের প্রশংসা করার কারণে তারা আপত্তি দেখায়নি বলে মনে হয়।

অবশেষে, রিয়েল এস্টেট খাত মন্দা দেখা দিয়েছে। পরবর্তী সময়ে, অনেক বিকাশকারী দেউলিয়া বলে প্রমাণিত হয়েছিল। প্রকল্পের মোট মূল্যায়নের তুলনায় আর্থিক প্রতিষ্ঠান এবং বাড়ি ক্রেতাদের কাছে তারা বেশি অর্থ পাওনা। সুতরাং, তারা যদি সমস্ত কিছু বিক্রি করেও দেয় তবে তারা সবাইকে পরিশোধ করতে সক্ষম হয় না।

আইবিসি এর আগে আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির হাত ছিল যেহেতু তারা পাওনাদার ছিল, তাই বাড়ির ক্রেতাদের কোনও অর্থ দেওয়ার আগে তাদের পুরো অর্থ প্রদান করতে হয়েছিল। এখন আইবিসির সাথে সাথে বাড়ির ক্রেতাদেরও আর্থিক ঋণদাতার মর্যাদা দেওয়া হয়েছে। এর অর্থ ব্যাঙ্কার এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির সিনিয়র দাবিটি এখন ম্লান হয়ে গেছে এবং ক্রেতারা এখন সমান পদক্ষেপে রয়েছেন।

সমস্যাটি

এই সিদ্ধান্তটি দেশব্যাপী হোম ক্রেতারা উদযাপন করেছেন। তবে, যদি আমরা আরও গভীরভাবে দেখি তবে সত্যিই উদযাপনের কোনও কারণ নাও থাকতে পারে।

আইবিসি সংস্থাটির সম্পদ নিলামে বা পুরো কোম্পানিকে একটি উদ্বিগ্ন উদ্বেগ হিসাবে বিক্রি করার দিকে দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির সমস্যা হ’ল তারা উদ্বেগ নিয়ে যাচ্ছেন না। তাদের কাছে সীমিত সাধন এবং সীমাবদ্ধ পরিমাণ নগদ প্রবাহ রয়েছে যা এগুলি থেকে উত্পন্ন হতে পারে।

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি আইবিসিতে গেলে, প্রবাহ ইতিমধ্যে বন্ধ হয়ে যায়। অতএব, বহিরাগত প্রবাহগুলি কেবল সীমাবদ্ধ, কোনও নতুন বিকাশকারী পূর্ববর্তী বিকাশকারীদের ঋণদাতাদের অর্থ প্রদান করতে চাইবে না। অতএব, এই জাতীয় ক্ষেত্রে, সম্ভবত যে প্রকল্পগুলি আইবিসিতে যায় তারা কোনও ক্রেতা খুঁজে নাও পেতে পারে! প্রকল্পগুলি যদি প্রথম স্থানে কার্যকর হয় তবে পুরানো বিকাশকারী সেগুলি সম্পন্ন করতে পারতেন।

আইবিসি ভালের চেয়ে বেশি ক্ষতি করতে পারে কেন?

উপরে উল্লিখিত হিসাবে, আইবিসি হোম ক্রেতাদের এই বিশ্বাস করে অস্থায়ী ত্রাণ দিতে পারে যে ব্যাংক এবং বিল্ডারদের কার্টেল তাদের স্বার্থকে প্রান্তিক করে জিততে পারে না। তবে, সম্ভবত এই প্রকল্পের জন্য কোনও ক্রেতা নাও থাকতে পারে এবং সমস্ত পক্ষের কারণে অর্থ কেবল দীর্ঘমেয়াদি মামলা মোকদ্দমার মধ্যে আটকে যেতে পারে।

এছাড়াও, সুদের স্বল্প হারে তহবিল পাওয়া গেলে কিছু সময় প্রকল্পগুলি কার্যকর হতে পারে। তবে, আর্থিক সংস্থাগুলি কম হারে ঋণ দিতে রাজি হতে পারে না কারণ তাদের ঋণের সম্পদের উপর আর জ্যেষ্ঠ দাবি থাকবে না।

মূল কথাটি হ’ল ঝামেলাযুক্ত বাস্তব প্রকল্পগুলির সম্পূর্ণ হওয়ার জন্য তহবিল এবং সম্পাদন প্রয়োজন। ব্যাংক বা নতুন বিকাশকারী কেউই নির্দিষ্ট মুনাফার পক্ষে না দাঁড়ালে এই প্রকল্পটি গ্রহণ করতে রাজি হবে না।

ক্রেতাদের কি করা উচিত?

সুপ্রিম কোর্ট একটি জনবহুল সিদ্ধান্ত নিয়েছে। বেশিরভাগ ভোক্তা কর্মীরা বিকাশকারীদের আরও জবাবদিহি করতে চান। তবে আইবিসি ব্যবহার করে তা করা যায় না। আইবিসি বিল্ডারকে একটি সহজ প্রস্থান দেয়। তারা কেবল কোম্পানির দেউলিয়ার জন্য ফাইল করতে পারেন। এ জাতীয় পরিস্থিতিতে, সংস্থার সম্পদগুলি সরকার কর্তৃক গৃহীত হবে। তারপরে এগুলি সর্বোচ্চ দরদাতাকে বিক্রি করা হবে।

বাস্তবতা হ’ল মূল্যায়ন ও নিলাম প্রক্রিয়াতে প্রচুর অর্থ ব্যয় হয় এবং ভ্রমণের প্রতিটি পদক্ষেপে ফি নেওয়া হয়। শেষ পর্যন্ত ব্যয় বাড়তে শুরু করে। ক্রেতারা কেবল তাদের ঋণ গ্রহণের জন্য যে অর্থ দিয়েছিল তা কেবলমাত্র একটি ভগ্নাংশই পান না তবে তারা এটি একটি দীর্ঘ সময়ের পরে গ্রহণ করে।

মূল কথাটি হ’ল একবার রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি দেউলিয়া হয়ে যায়, নগদ পুনরুদ্ধারের খুব কম আশা থাকে। সম্পত্তির ক্রেতারা বিল্ডারদের সাথে কথাবার্তা বলা এবং তাদের কাছে বিনিয়োগের জন্য অনুসন্ধানে যেতেও আগ্রহ হারিয়ে ফেলে। নতুন বাড়ির ক্রেতাদের পক্ষে, রিয়েল এস্টেট রেগুলেশন অ্যাক্ট (আরইআরএ) ভবিষ্যতে এ জাতীয় পরিস্থিতি যাতে না ঘটে তা নিশ্চিত করার জন্য তাদের এই সমস্যার মুখোমুখি নাও হতে পারে।

মূল কথাটি হ’ল আর্থিক ঋণদাতাদের মর্যাদা পাওয়া ভোক্তাদের পক্ষে আসলেই উপকারী নয়। প্রকৃতপক্ষে, এটি প্রতিরক্ষামূলক হতে পারে।

Leave a Reply