২০০৮ সালে আমেরিকা রিয়েল এস্টেট সংকটে ধুকছিল। এই সংকটটি এত মারাত্মক ছিল যে এটি পুরো আর্থিক ব্যবস্থাকে হতাশায় ফেলে দিয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেটের দামগুলিও ভেঙে পড়েছিল। দামগুলি রেকর্ড পরিমানে কমেছিল। আমেরিকাতে গড় বাড়ির দাম পিক হারের চেয়ে ৪০% ছিল যা ২০০৭ সালে উদ্ধৃত হয়েছিল, যেমন, সঙ্কটের ঠিক আগে।
পরিস্থিতি অনেক আর্থিক বিশারদদের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছিল। ওয়ারেন বুফেট বলেছিলেন যে তিনি আবাসিক রিয়েল এস্টেটে ৫০ কোটি বিনিয়োগ করতে রাজি ছিলেন। তবে তা বাস্তবায়িত হয়নি। এটি গভীর সংকটজনক পরিস্থিতি যে অন্য একটি বিনিয়োগ কর্পোরেশনকে নির্বাচনে অংশ নিতে পর্যন্ত থামেনি।
ব্ল্যাকস্টোন গ্রুপ একটি বেসরকারী ইক্যুইটি জায়ান্ট। তারা উপযুক্ত সুযোগ দেখলে বিলিয়ন বিলিয়ন ডলার সংগ্রহ ও স্থাপন করতে সক্ষম। তাদের আমন্ত্রণে হোমস এলএলসি গঠন করার সময় তারা ঠিক তাই করেছিল। এই কর্পোরেশন তৈরির একমাত্র উদ্দেশ্য ছিল বাজার স্তরের নীচে রিয়েল এস্টেট অর্জন এবং তারপরে সেগুলি ভাড়া নেওয়া। সংক্ষেপে, ব্ল্যাকস্টোন এলএলসি জমিদার এবং খুব বড় এবং শক্তিশালী হয়ে উঠছিল।
এই নিবন্ধে, আমরা আমন্ত্রণ বাড়ির গল্প এবং এটি কীভাবে আমেরিকার ভাড়া বাজারকে রূপান্তরিত করল তা বিশ্লেষণ করব।
দাওয়াত হোমসের গল্প
ব্ল্যাকস্টোন অর্থায়নে আমন্ত্রণ গ্রুপটি একটি উল্লম্বভাবে সংহত সংস্থা। এর অর্থ হ’ল সংস্থাটি ইজারা ব্যবসায় থাকা সত্ত্বেও আবাসিক সম্পত্তি অর্জন, মেরামত, রক্ষণাবেক্ষণ ও পরিচালনায় সংস্থার উল্লেখযোগ্য ক্ষমতা রয়েছে।
আমন্ত্রণ হোমস আমেরিকাতে ৫০,০০০ এরও বেশি বাড়ি কিনেছে।বেশিরভাগ অধিগ্রহণ ফ্লোরিডা এবং ক্যালিফোর্নিয়ার মতো রাজ্যে করা হয়েছে যেখানে উচ্চ স্তরের শিল্প ও বাণিজ্যিক ক্রিয়াকলাপ রয়েছে। সংস্থাটি মোট ১০০০ কোটি টাকা বিনিয়োগ করেছে। তবে, ব্ল্যাকস্টোন নিজেই কেবলমাত্র ১০০ কোটি টাকা বিনিয়োগ করেছে, বাকিগুলি ব্যাংক এবং অন্যান্য আর্থিক কর্পোরেশন থেকে সংগ্রহ করা হয়েছে।
২০১৭ সালে, আমন্ত্রণ হোমগুলি স্টক এক্সচেঞ্জে তাদের শেয়ার তালিকাভুক্ত করেছে। ২৭% শেয়ার বিক্রি হয়েছিল ১৫০০ কোটি টাকা। ফলস্বরূপ, ১০০% শেয়ারের মূল্য প্রায় ৬০০০ কোটি টাকা। তাই ব্ল্যাকস্টোন চার বছরের মধ্যে ৮ বিলিয়ন টাকা শেয়ারহোল্ডার মূল্য তৈরি করেছিল।
এবারে আমরা ব্যবসায়ের মডেলটির যান্ত্রিক জিনিসগুলি বুঝতে পারি যা হোমগুলিকে এই অসাধারণ কীর্তিটি অর্জন করতে দেয়।
- স্থবিরতা : আমন্ত্রণ হোমগুলি রিয়েল এস্টেটের বাজারকে সময় দেওয়ার চেষ্টা করেনি। পরিবর্তে, তারা ধৈর্য ধরে বাজারটি তার নীচে রয়েছে তা নিশ্চিত করার জন্য অপেক্ষা করেছিল। পুরো অর্থনীতি থাকা সত্ত্বেও রিয়েল এস্টেটের বাজারটি তুলছিল না। এখানেই হোমগুলি একটি সুযোগ দেখেছিল। যদিও বেশিরভাগ ব্যক্তি একটি আবাসন ইউনিটে বিনিয়োগ করতে খুব ভয় পেয়েছিলেন, ভাড়া প্রবণতা প্রবল ছিল। এটি ভবিষ্যতে অবিরত থাকার সম্ভাবনা ছিল। এই কারণেই এই ধরণের হোমগুলি বিলিয়ন ডলারের মূল্যবান রিয়েল এস্টেট অর্জনের বড় সিদ্ধান্ত নিয়েছিল।
- প্রতিস্থাপনের ব্যয় : আমন্ত্রণ হোমগুলি প্রতিস্থাপন ব্যয়ের চেয়ে রিয়েল এস্টেটের উপায় কেনার বিষয়টিও একটি বিন্দুতে পরিণত করেছিল। যেহেতু তারা রিয়েল এস্টেটের বিশাল অংশ কিনছিল তাই তারা এটি করতে সক্ষম হয়েছিল। প্রায়শই, আমন্ত্রণ হোমগুলি একই পাড়ার শত শত বাড়ি কেনা শেষ করত। এছাড়াও, সংস্থাটি বেশ কয়েকটি জরাজীর্ণ বাড়িগুলির জন্য বিড করেছে। তারা তখন ঘরগুলি মেরামত করত এবং তার মানোন্নয়ন করবার মতো করে তৈরি করত। ব্ল্যাকস্টোন রিয়েল এস্টেটের উন্নতিতে মোট ১০ বিলিয়ন টাকার বেশি ১.৫ বিলিয়ন ডলার ব্যয় করেছে। ভাড়াটে বাসিন্দাদের বসবাসের চেয়ে তারা ঘর তৈরি করতে চেয়েছিল।
- উত্সাহ : রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের অনেক লাভ আছে। সংজ্ঞা অনুসারে, রিয়েল এস্টেট একটি সুরক্ষিত সম্পদ। এর অর্থ হ’ল ব্ল্যাকস্টোন যদি কোনও বাড়ির জন্য ২৫% নামিয়ে রাখে তবে তারা বাড়িটি বন্ধক রেখে অন্য ৭৫% পেতে পারে। এটি স্পষ্টতই ইক্যুইটির উপর তাদের রিটার্নকে বাড়িয়ে দিয়েছে। এই উচ্চ উত্তোলনটিও অনুকূল ছিল কারণ ব্যাংকগুলি সেই সময়ের মধ্যে ঋণ দেওয়ার জন্য লড়াই করছিল। ফলস্বরূপ, তারা আমন্ত্রণ হোমের মতো প্রধান লোণগ্রহীতাদের বিশেষ সুদের হারের সাথে ঋণ দিতে রাজি ছিল।
- বিকাশকারীদের সুবিধাগুলি : প্রচুর বিকাশকারী প্রচুর হোম ইনভেন্টরিতে আটকে ছিলেন। খুচরা বাজারে বিক্রয় অনুপস্থিতিতে এই বিকাশকারীরা দেউলিয়াদের দিকে তাকিয়ে ছিলেন। এমন পরিস্থিতিতে আমন্ত্রণ হোমগুলি আশীর্বাদ হিসাবে উপস্থিত হয়েছিল। যদিও বাজার অধীনের নীচে অধিগ্রহণটি সম্পন্ন করা হয়েছিল, তবুও বিকাশকারীদের প্রয়োজনীয় নগদ দেওয়া হয়েছিল যা তারা তখন ঋণ থেকে বেরিয়ে আসত। আমন্ত্রণ হোমগুলি লেনদেনের সাথে জড়িত সমস্ত পক্ষের জন্য মান তৈরি করে।
- স্কেলের অর্থনীতি : আমন্ত্রণ হোমসের মডেলটির সবচেয়ে বড় সুবিধা হ’ল স্কেলগুলির অর্থনীতির সাথে এটি আনা হয়। আমন্ত্রণ বাড়ির অভ্যন্তরীণ লোকেরা থাকে যারা মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের জন্য অনেক কাজ করে। ফলস্বরূপ, তারা এটি বাজারের চেয়ে অনেক কম খরচে সম্পন্ন করতে পারে। সুতরাং, যদি এই হোমগুলি মেরামত করতে প্রায় ২৫ কোটি ব্যয় করে তবে তারা প্রায় ৬৫০ কোটি টাকা মূল্য উত্পন্ন করে।
- লোয়ার টার্নওভার রেট : এছাড়াও হোমগুলি শহুরে অঞ্চলে এর পোর্টফোলিও তৈরি করেছে যার উচ্চ কর্মসংস্থান সক্ষমতা রয়েছে। ফলস্বরূপ, তাদের বাড়িগুলি সময়ের ৯৬% এরও বেশি সময় ধরে দখল করে আছে। এটি মান তৈরিতেও সহায়তা করে।
এটি সংক্ষেপে বলতে গেলে, রিয়েল এস্টেটের বাজার ব্যর্থ হলেও এমন কি উপকারের জন্য এই হোমস এলএলসি একটি উদ্ভাবনী ব্যবসায়ের মডেল ব্যবহার করেছিল। চীন, ভারত, কানাডা এবং যুক্তরাজ্যের মতো দেশগুলিতে অনুরূপ মডেলগুলি ব্যবহার করা দরকার যারা একটি আবাসন সংকটের মুখোমুখি।
