Categories
Bengali Legal Articles

রিয়েল এস্টেট এবং আর্থিক মন্দার প্রভাব

বিগত পাঁচ বছর ভারতীয় রিয়েল এস্টেট খাতের পক্ষে খুব কঠিন ছিল। পুরো সেক্টরটি খুব উঁচু জায়গা থেকে এসেছিল। অর্থনীতি গজিয়ে উঠছিল, এবং বছরের পর বছর দাম বাড়ার সাথে সাথে বিক্রয়ও বাড়ত। তবে, ২০১৩-এর পরে, ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের বাজার স্থবির হয়ে পড়েছে। দাম না বাড়ায়, জল্পনা-কল্পনাকারীরা বাজারের বাইরে চলে গেল। ইতিমধ্যে বাড়ির জন্য স্ফীত মূল্য দেওয়া, খাঁটি ক্রেতাদের বাজারের বাইরে মূল্য নির্ধারণ করতে হয়েছে। বর্তমান বাজারটি নির্মাতারা এবং বাড়ির ক্রেতাদের মধ্যে স্থবির হিসাবে বর্ণনা করা যেতে পারে। বাড়ির ক্রেতারা আবাসনগুলির দাম হ্রাস পেতে ইচ্ছুক এবং নির্মাতারা তাদের এই বিষয়টি নিশ্চিত করতে ব্যস্ত আছেন যে দামগুলি খুব কাছাকাছি সময়ে হ্রাস পাবে না।

এটি বোঝার দরকার যে ভারতে রিয়েল এস্টেটে বিকাশকারীদের খুব বেশি লাভ দেওয়া হয়েছিল। সুতরাং, যেহেতু কয়েক বছর ধরে বিক্রয়গুলি মারা গেছে, তারা আসন্ন দেউলিয়া হয়ে পড়ছে। প্রকৃতপক্ষে, ২০১৬ সাল থেকে কার্যকরী হওয়ার পর থেকে রিয়েল এস্টেট সেক্টরে ভারতের দেউলিয়া কেসে আদালতে সবচেয়ে বেশি আবেদনকারী রয়েছে!

পুরো শিল্পটি মারাত্মক সঙ্কটে রয়েছে এ নিয়ে কোনও সন্দেহ নেই। সাম্প্রতিক সমীক্ষা অনুসারে, ২০১৮ সালে রিয়েল এস্টেট খাত দ্বারা উত্পাদিত মোট পরিমাণের পরিমাণ নির্মাতাদের ঋণের সুদের হিসাবে বিল্ডারদের যে পরিমাণ সুদ দিতে হবে তার ৫০% এরও কম ছিল! তবে, বিল্ডার দেউলিয়াগুলির প্রভাব কেবলমাত্র বিল্ডারদের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। প্রভাবিত হবে এমন অনেকগুলি দল রয়েছে।

এই নিবন্ধে, আমরা রিয়েল এস্টেট দেউলিয়াগুলির সম্ভাব্য প্রভাবের উপর একটি নিবিড় দৃষ্টিপাত করব।

হোম ক্রেতা: রিয়েল এস্টেট দেউলিয়া দ্বারা প্রভাবিত সবচেয়ে সুস্পষ্ট গ্রুপটি হ’ল হোম ক্রেতারা। বিগত কয়েক বছরে, ভারতীয় হোমবায়াররা রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের করুণায় রয়েছে। এটি কারণ, তাদের আর্থিক ঋণগ্রাহকের মর্যাদা দেওয়া হয়নি। সুতরাং, সম্পদে তাদের দাবিটি ব্যাংক এবং অন্যান্য আর্থিক সংস্থাগুলির দাবির চেয়ে নিকৃষ্ট ছিল। অতএব, দেউলিয়া হয়ে যাওয়ার পরে, গৃহকর্মীরা তাদের অর্থ হারাতে প্রায় নিশ্চিত ছিল। সাম্প্রতিক অতীতে এটি পরিবর্তিত হয়েছে। সরকার এখন একটি অধ্যাদেশ পাস করেছে যার অধীনে গৃহকর্মীদের আর্থিক ঋণদাতার সমান অধিকার থাকবে। এর অর্থ হ’ল তারা কেবল কোনও সম্পদ বিক্রয় থেকে প্রাপ্ত অর্থ পাবে না বরং প্রয়োজনে বর্তমান মার্কেট(রিয়াল এস্টেট) অনুযায়ী নিজের লাভকেও সুরক্ষিত করার অধিকার পাবে। মূল কথাটি হ’ল আজকের হোমবায়ার আইন দ্বারা আরও সুরক্ষিত।

এনবিএফসি’র : নন-ব্যাংকিং ফিনান্সিয়াল কর্পোরেশনগুলি (এনবিএফসি) ভারতের বিল্ডার দেউলিয়া দুর্ঘটনার মধ্যে সবচেয়ে স্পষ্টত হতাহত হবে। উপরে বর্ণিত হিসাবে, নতুন সরকারী বিধিগুলি বিল্ডারদেরকে ব্যবসায়িক ঋণ দেয়। ব্যাংকগুলি বর্তমান পরিস্থিতি বিবেচনা করে বিল্ডারদের ঋণ দেওয়ার সাথে জড়িত ঝুঁকিগুলি বুঝতে পেরেছিল। এই কারণেই ব্যাংকগুলি গত তিন বছরে রিয়েল এস্টেট খাতে তাদের এক্সপোজারকে কেবল ৪% বাড়িয়েছে। অন্যদিকে, এনবিএফসিরা বিল্ডারদের আরও বেশি ঋণ দেওয়ার জন্য সর্বাত্মক চেষ্টা করেছে। একই সময়ে তাদের এক্সপোজারগুলি ৪৬% বেড়েছে!

সর্বোপরি, আইএল অ্যান্ড এফএস যা ভারতের বৃহত্তম এনবিএফসিগুলির একটি, এটি ঋণ খেলাপি ঋণ শোধ করার পরে আর্থিক তদন্তের আওতায় আসে। এই প্রভাব শীঘ্রই অন্যান্য এনবিএফসিগুলিতে ছড়িয়ে পড়ে। আর একটি সম্ভাব্য কেলেঙ্কারী ডিএইচএফএলে সনাক্ত করা হয়েছিল। ফলস্বরূপ, বিনিয়োগকারীরা এনবিএফসি’র কাছে ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে উদ্ভট হয়ে উঠেছে। শেষ ফলাফলটি হল যে এই সংস্থাগুলি এখন ঋণ দেওয়ার জন্য আরও তহবিলের অভাবে রয়েছে। তাদের নিজস্ব ঋণ বেশিরভাগ বিল্ডারদের দ্বারা হয়েছে যারা অনিশ্চিত আর্থিক অবস্থানে আছে।

মিউচুয়াল তহবিল : এনবিএফসিগুলির উত্পন্ন তহবিলগুলির জন্য আলাদা উত্স রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, কখনও কখনও তারা আরও ঋণ দেওয়ার জন্য ব্যাংক ঋণ নেন অন্যদিকে, কখনও কখনও তারা মূলধনের বাজারগুলি অবলম্বন করে। সাম্প্রতিক সময়ে, বিল্ডারদের দেওয়া এই ঋণগুলির অনেকগুলিই আসলে ফলন-ক্ষুধার্ত ঋণ ভিত্তিক মিউচুয়াল তহবিল দ্বারা অর্থায়ন করে। এই তহবিলগুলি এনবিএফসি’র কাছে অর্থ ঋণ দেবে যারা এরপরে এটি বিল্ডারদেরকে দেবে। সুতরাং এনবিএফসি এর দেউলিয়া হয়ে গেলে তারা তাদের ঋণ সম্মান করতে সক্ষম হবে না, এবং মিউচুয়াল ফান্ডগুলি হতাহতের ক্ষেত্রে পরের অংশে থাকবে।

ডিলিভারেজিং কেন বিষয়গুলিকে আরও খারাপ করে তুলবে?

রিয়েল এস্টেট সেক্টরের সমস্যা হ’ল খারাপ বিনিয়োগের পরে সহজে ক্ষেত্র পরিবর্তন করে খারাপ বিনিয়োগটির অবস্থার পরিবর্তন করা যায়না সহজে। আদর্শগতভাবে, যখন ঋণদানকারীরা বুঝতে পারে যে তারা খারাপ ঋণ করেছে, তারা আরও ঋণ দেওয়া বন্ধ করে দেয়। তবে রিয়েল এস্টেটের সাথে জিনিসগুলি এত সহজ নয়। এটি কারণ বাজারে অনেকগুলি অসম্পূর্ণ প্রকল্প রয়েছে। আরও অর্থের অভাবে, নিখুঁতভাবে কার্যকর প্রকল্পগুলি অবিশ্বাস্য হয়ে উঠবে এবং আরও দেউলিয়া হয়ে যাবে এবং এই প্রক্রিয়াটি আরও স্থায়ী করবে। ক্রমবর্ধমান দাম কোনও সমাধান নয় কারণ যেটির দাম বাড়ছে যা ক্রেতাদের প্রথম অবস্থায় রিয়েল এস্টেট খাতের দিকে আকর্ষণ করেছিল। পতন মূল্য সম্ভাব্য ক্রেতাদের বিষয়টি আরও খারাপ করে দেওয়ার ভীতি প্রদর্শন করবে। ব্যাংক, মিউচুয়াল ফান্ড,

মূল কথাটি হ’ল যদিও ভারতের বর্তমান বাজারের পরিস্থিতি বিবেচনা করে রিয়েল এস্টেটের দেউলিয়া অবস্থা আসন্ন, তবুও এগুলি সাবধানতার সাথে পরিচালনা করা জরুরি্।

Leave a Reply