রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ অভিনব ফিনান্সিং স্কিমগুলির জন্য পরিচিত। সঠিক অর্থায়ন কোনও রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকে খুব লোভনীয় করে তুলতে পারে যেখানে ভুল অর্থায়ন বিপর্যয়কর ফলাফল দেয়। রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীরা শিল্পের মন্দার সময়ে সতর্ক হোম ক্রেতাদের ডেকে আনতে বিভিন্ন ধরণের ফিনান্সিং স্কিমগুলি ব্যবহার শুরু করেছেন। এই প্রকল্পগুলির মধ্যে একটি যা ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হচ্ছে তাকে সাবভেনশন স্কিম বলা হয়। প্রচুর প্রথমবারের ক্রেতারা তাদের স্বপ্নের বাড়িটি অর্জন করতে এই স্কিমটি ব্যবহার করছেন। তবে তারা এই ধরণের অর্থায়নের অনেক ক্ষতি সম্পর্কে অবগত নয়।
এই নিবন্ধে, আমরা ব্যাখ্যা করব যে কীভাবে সাবভেশন স্কিমটি সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদের জড়িয়ে ধরে তাদের গুরুতর আর্থিক ক্ষতি করতে পারে ।
সাবভেশন স্কিম এবং নির্মাণ লিঙ্কযুক্ত অর্থ প্রদানের মধ্যে পার্থক্য
সাবভেনশন স্কিমগুলির ক্ষেত্রে ক্রেতা মার্জিন অর্থ প্রদান করে। ব্যাংক পুরো ঋণের পরিমাণ বিতরণ করে এবং খুব একই দিনে এটি বিকাশকারীকে জমা দেয়। বিকাশকারী খুব একই সময়ে পুরো অর্থ প্রদান করা হয়! বিনিময়ে, নির্মাতা ঋণগ্রহীতাকারীর পক্ষে ব্যাংকে ঋণের পরিমাণের সুদ পরিশোধে সম্মত হন। অতএব, পুরো অর্থ বিকাশকারী সুস্পষ্টভাবে পেলেন যখন ক্রেতা কোনও চুক্তি ব্যতীত আর কিছুই রাখে না।
অন্যদিকে, নির্মাণ সংযুক্ত অর্থপ্রদানের পরিকল্পনাগুলি হ’ল যখন বিকাশকারীকে নির্দিষ্ট মাইলফলক সমাপ্তির জন্য অর্থাৎ নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ দেওয়া হয়, যেমন স্ল্যাব। এই অর্থ প্রদানগুলি যেভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে তা বিল্ডারদের আচরণে বিশাল প্রভাব ফেলতে পারে। যদি বেশিরভাগ প্রদানগুলি দখলের আগে দেওয়া হয় তবে সম্ভবত বিল্ডার দখল দেরিতে বিলম্ব করবে। তবে, অনেকগুলি সংযুক্ত লিঙ্কযুক্ত অর্থপ্রদানের পরিকল্পনাগুলি দখলকে প্রচুর ওজন দেয় এবং কোনও বিল্ডার দখল সরবরাহের পরে প্রদানের প্রায় ২৫% মুক্তি দেওয়া হয়।
বিল্ডাররা কেন সাবভিশন স্কিমগুলি অনুসরণ করছে?
ব্যবসায়ীরা স্বল্পহারে স্বল্প হারে অর্থ প্রদান করা হলেও নির্মাতারা ব্যক্তিদের অ্যাকাউন্টে ঋণ নেওয়ার আশ্রয় নিচ্ছে তা অবাস্তব। মূলত রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ের এমন সম্পদ রয়েছে যা প্রকল্পটি সম্পূর্ণ করার জন্য প্রয়োজনীয় নগদ আনলক করার জন্য বন্ধকী হতে পারে। সুতরাং ব্যক্তিদের তুলনায় স্বল্প হারে তাদের ঋণের অ্যাক্সেস থাকা উচিত।
তবে এটি বুঝতে হবে যে বেশিরভাগ বিকাশকারীদের ঋণের ভার রয়েছে। তাদের ব্যালেন্স শীট ইতিমধ্যে প্রচুর ঋণ বহন করে। ব্যাংকগুলি খুব উচ্চ হারে সুদের চার্জ না করা পর্যন্ত আরও ঋণ দিতে রাজি নয়। ক্রেতার অ্যাকাউন্টের টাকা এবং ধার করা টাকা তাই বিল্ডারের স্বার্থে ব্যায়িত হয়।ব্যাংক বানিজ্যিক নির্মাতাকে কম সুদের হার দেবে না। তবে ক্রেতাদের ক্রেডিট রেটিংয়ের উপর নির্ভর করে তারা একই অফার করতে পারে।
বিকাশকারীরা সাবভেশন স্কিমগুলি বেছে নিচ্ছে না। তাদের এই ব্যাংকগুলিতে বাধ্য করা হচ্ছে যারা তাদের ঋণ দেয় না। প্রশ্নটি ওঠে যে, ব্যাংকগুলি যদি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করা খুব ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করে তবে ব্যক্তিগত ক্রেতারা অন্যথায় এটি কেন ভাবেন।
হতে পারে, সাবভেশন স্কিমগুলির সম্পূর্ণ ধারণাটি পৃথক বাড়ি ক্রেতার অজ্ঞতার উপর ভিত্তি করে।
অসুবিধা
সাবভেনশন স্কিমের কয়েকটি বড় অসুবিধা নিম্নরূপ:
- সময়মতো সম্পন্ন করার জন্য কোনও উৎসাহ নেই: একবার বিল্ডাররা তাদের অর্থ প্রদানের পরে, সময় মতো কাজ শেষ করার জন্য তাদের কোনও প্ররোচনা নেই। এটি বিশেষত সত্য যদি ক্ষেত্রে নির্মাতা কেবলমাত্র নির্দিষ্ট সময়ের জন্য সুদ দিতে সম্মত হন। সময়কালটি কেটে যাওয়ার পরে, বিল্ডার ক্রেতার কাছে দখল দেওয়া হয়েছে কিনা তা নির্বিশেষে অর্থ প্রদান বন্ধ করে দেয়। সাবভেনশন স্কিমটি ক্রেতাদের স্বার্থ হ্রাস করার সময় বিকাশকারীদের উপর একটি অন্যায় সুবিধা দেয়।
- তহবিলের বিভাজন: এটি খুব সম্ভবত যে বিল্ডাররা একটি প্রকল্পের জন্য প্রাপ্ত তহবিল অন্য প্রকল্পে সরিয়ে দেবে তহবিলের এ জাতীয় রূপান্তর নীতিগত নয়। তবে এটি হওয়ার থেকে বাধা দেওয়ার কোনও আইন নেই। এই বিবর্তনগুলি বিকাশকারীদের একসাথে একাধিক প্রকল্প শুরু করার অনুমতি দেয় যদিও তারা সময়মতো তাদের কোনওটিই শেষ করতে সক্ষম হয় না। ব্যক্তিরা বিলম্বের মূল্য বহন করে।
- ক্রেতার ঋণের রেটিং: এক্ষেত্রে, বিকাশকারী ঋণের কারণে ব্যাংকে অর্থ প্রদান বন্ধ করে দেয়, যাতে তাদের রেকর্ড প্রভাবিত হয় না। লোণগ্রহীতার ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে ঋণ প্রদর্শিত হয়। যেমন বিল্ডারদের এই ঋণ বা তাদের অ্যাকাউন্ট প্রদান করতে হবে না, তারা তাদের অগ্রাধিকার নয়। ফলস্বরূপ, তারা প্রায়ই এই ঋণগুলিতে বিলম্ব বা এমনকি খেলাপি হয়। তাদের বেপরোয়া কর্মের নেতিবাচক প্রভাবটি ক্রেতার ঋণ রেটিং দ্বারা বহন করা হয়। ক্রেতার ক্রেডিট রেটিং সাবভেশন স্কিমটির জন্য একটি গুরুতর পতনের জন্য ধন্যবাদ নিতে পারে।
- প্রস্থান বিকল্পের অভাব: যেহেতু পুরো স্কিমটি সমস্যায় জর্জরিত, তাই অনেক ক্রেতা সাবভেশন স্কিমকে পছন্দ করেন না। এই কারণেই এই স্কিমটি পছন্দ করে এমন কয়েকটি ক্রেতা কোনও প্রস্থান বিকল্পের মধ্যে সীমাবদ্ধ নেই। এটি এটিকে একটি অদল বিনিয়োগ করে যা উল্লেখযোগ্য পরিমাণ নগদ গ্রাস করে এবং মালিকের জন্য একটি বড় ঝুঁকি তৈরি করে। এই কারণেই সাবভেশন প্রকল্পগুলি জড়িত ক্রেতাদের আর্থিক স্বাস্থ্যের জন্য ক্ষতিকারক হিসাবে বিবেচিত হয়।
বাড়ি কেনার সর্বোত্তম উপায় হ’ল এই জটিল আর্থিক সংস্থানগুলি এড়ানো। বহু পুরাতন ফ্যাশন ফাইন্যান্সিংয়ের চেষ্টা কয়েক দশক ধরে করা হয়েছে এবং পরীক্ষিত হয়েছে এবং এতে জড়িত উভয় পক্ষকেই একটি ন্যায্য সুযোগ সরবরাহ করে।