Categories
Bengali Legal Articles

সবার জন্য আবাসন: খসড়া মডেল প্রজাস্বত্ব আইনটি রেন্টাল মার্কেট আনলক করতে সহায়তা করতে পারে

ভারেন্টাল মার্কেটর উল্লাস করার কারণ রয়েছে, ১৯৪৮ সালে প্রত্নতাত্ত্বিক নিয়ন্ত্রণ নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৪৮ অবশেষে বেরোনোর ​​পথে। গত সাত দশক ধরে, আইনজীবি সম্পত্তি মালিকদের বাড়ি ভাড়া নিয়ে সংশয় তৈরি করেছে এই ভয়ে যে ভাড়াটিয়া কখনই জায়গাটি খালি না করে। তদুপরি, এমনকি ভাড়াটিয়াদের অনেক সময় নির্বিচারে উচ্ছেদ এবং অনিচ্ছাকৃত – ভাড়া বৃদ্ধির শিকার হয়েছে।

কোনও ভাড়া নেওয়া প্রায়শই ভাল প্রস্তাব হিসাবে বিবেচিত হয় না কারণ কিছু ভাড়াটে ভাড়া ইজারা নিয়ে নেওয়া বাড়িগুলি খালি করে না, ভাড়াগুলিতে পর্যায়ক্রমিক বৃদ্ধি সীমাবদ্ধ করে দেয়। কম ভাড়ার ফলন, সম্পত্তি হারাবার ভয়ের সাথে, মালিকরা দীর্ঘদিন ধরে তাদের সম্পত্তিগুলি ভাড়াতে দেওয়া থেকে দূরে রেখেছে। এছাড়াও, ভাড়ার ক্ষেত্রে যদি ক্যাপ থাকে তবে প্রিমিয়াম বৈশিষ্ট্যগুলি এটি অপরিবর্তনীয় বলে মনে করে এবং ভাড়া বাজারের বাইরে।

তবে খসড়া মডেল প্রজাস্বত্ব আইন, ২০১৫, ভাড়া বাজারের আস্থা বাড়িয়ে তুলবে বলে আশা করা হচ্ছে। এটি জমিদার এবং ভাড়াটে উভয়েরই স্বার্থরক্ষার প্রতিশ্রুতি দেয়। এটি কেবল সম্পত্তি মালিকদের আয়ের অতিরিক্ত উত্সই দেবে না তবে ভাড়াগুলি কমিয়ে বিপুল সংখ্যক অনাবৃত তালিকা বাজারেও পাওয়া যাবে।

ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৪৮, বনাম খসড়া মডেল প্রজাস্বত্ব আইন, ২০১৫

বিস্তৃত প্রযোজ্যতা: ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৪৮, ১২ মাসেরও বেশি ভাড়াটে প্রযোজ্য ছিল, তবে আইনের খপ্পর থেকে বাঁচতে সব ভাড়া চুক্তি হয়েছিল মাত্র ১১ মাসের জন্য। নতুন আইনটি ভাড়াটের কোনও সর্বাধিক বা ন্যূনতম সময়সীমা নির্দিষ্ট করে না।

বাড়িওয়ালার দ্বারা অ-হস্তক্ষেপ: আগে, সম্পত্তি মালিক কখন ভাড়া চত্বরে প্রবেশ করতে পারে সে সম্পর্কে কোনও নিয়ম ছিল না। এটি প্রায়শই মহিলা ভাড়াটেদের হয়রানির ঘটনা ঘটায় কারণ অনেক সম্পত্তি মালিকরা বিজোড় সময়ে তাদের বাড়িতে যান। যে কোনও উপদ্রব হ্রাস করতে, বিল প্রস্তাব করেছে যে বাড়িওয়ালা ২৪ ঘন্টার নোটিশ দেওয়ার পরে সকাল ৭ টা থেকে রাত ৮ টার মধ্যে ভাড়া চত্বরে প্রবেশ করতে পারে  ।

সুরক্ষার পরিমাণের উপর ক্যাপ: ভাড়াটেদের দ্বারা প্রদত্ত সুরক্ষা সম্পত্তি মালিক কর্তৃক নির্ধারিত একটি স্বেচ্ছাসেবী পরিমাণ। মুম্বই এবং বেঙ্গালুরুর মতো অনেক শহরে সুরক্ষা পরিমাণ এক বছরের খাজনার সমতুল্য। ভাড়াটিয়াদের প্রায়শই এ জাতীয় মোটা অঙ্কের ব্যবস্থা করা কঠিন হয়ে পড়ে। এমনকি সুরক্ষার পরিমাণ ফেরত পাওয়া একটি দু:খজনক কাজ, অনেক মালিক এক বা অন্য অজুহাতে নিরাপত্তার পরিমাণ থেকে অর্থ কেটে নেন। মডেল টেনেন্সি অ্যাক্ট, ২০১৫, তিন মাসের ভাড়া সর্বোচ্চ সিকিউরিটি ডিপোজিট ক্যাপচার প্রস্তাব দেয়। নিরাপত্তা আমানতটি ভাড়াটিয়াকে চত্বরের খালি করার এক মাসের মধ্যে ফেরত দিতে হবে।

বিভেদ ভাড়া কমানোর দিকে নিয়ে যায়: ভাড়াটেদের যদি ভাড়া সম্পত্তির মান অবধি না থাকে তবে ভাড়া কমানোর দাবি করার অধিকার দেওয়া হয়। এটি নিশ্চিত করবে যে সম্পত্তির মালিক তার সম্পত্তি একটি ভাল আকারে রাখতে এবং ভাল রক্ষণাবেক্ষণ করতে অব্যাহত রাখার জন্য ঝুঁকছেন।

ভাড়ার ক্ষেত্রে নির্বিচারে কোনও বৃদ্ধি করা হয়নি: আইনটি মালিককে ভাড়া বাড়ানোর অনুমতি দিলেও এই বৃদ্ধি এলোমেলো হতে পারে না। আরোপিত ভাড়ার উপরে সিলিং থাকবে যা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের সাথে পরামর্শ করে সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে। এই বিধানের ফলে সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ভাড়াগুলিতে ন্যায্য বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

ভাড়াটেদের নির্বিচারে উচ্ছেদ নয়: ভাড়াটে ব্যক্তিরও মেয়াদকালীন সুরক্ষা রয়েছে কারণ লিখিত চুক্তির শর্তাবলী ব্যতীত মালিক তাকে উচ্ছেদ করতে পারবেন না। বর্তমান আইন থেকে বিচ্যুত হয়ে ভাড়াটিয়া মারা যাওয়ায় ভাড়াটিয়াকে বন্ধ করার প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে। কোনও ভাড়াটে চুক্তিটি আদর্শভাবে ব্যক্তিগত প্রকৃতির হওয়া উচিত তবে এর ফলে বাড়িওয়ালার সমস্যা হয়, কারণ তিনি নতুন ভাড়াটিয়া গ্রহণ করতে বাধ্য হন। সুতরাং, মধ্যম পথটি পৌঁছেছিল যেখানে পুনরায় আদায়কারী ভাড়াটেদের লঙ্ঘনের অভিযোগে উচ্ছেদকে সহজ করে দেওয়া হয় তবে আইন-শৃঙ্খলাবদ্ধ ভাড়াটেদের নির্বিচারে বিস্ময়ের উচ্ছেদ বাতিল হয়ে যায়।

স্বচ্ছতা ও নোটিশের সময়সীমা: বর্তমানে, যদি ভাড়াটিয়া তার চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে সম্পত্তি খালি করতে অস্বীকার করে এবং নতুন চুক্তিতে প্রবেশ করতে অস্বীকার করে, তবে ভাড়াটে আদালতের কাছে যাওয়ার এবং দীর্ঘ-টানা আইনী লড়াইয়ের লড়াইয়ের বিকল্প নেই। প্রস্তাবিত আইনে বলা হয়েছে যে বাড়িওয়ালাকে চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার তিন মাস আগে একটি নোটিশ দিতে হবে। এটি অবশ্যই প্রযোজ্য নতুন ভাড়া সহ সংশোধিত শর্তাদি নির্দিষ্ট করতে হবে। ক্ষেত্রে, ভাড়াটিয়া নতুন শর্তাদি মানতে অস্বীকার করেছে, তাকে চুক্তির মেয়াদ শেষ হলে নোটিশ দিতে হবে যে উল্লেখ করে যে চুক্তিটির মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে তিনি সেই জায়গাটি খালি করবেন। যদি তিনি সমাপ্তির বিজ্ঞপ্তিটি প্রদান না করেন তবে ধরে নেওয়া হয় যে তিনি নতুন শর্তাবলীতে সম্মতি দিয়েছেন।

ভাড়া কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠা: প্রস্তাবিত আইন ভাড়া কর্তৃপক্ষের সাথে ভাড়া চুক্তির নিবন্ধনেরও ব্যবস্থা করে। এই রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত ভাড়া কর্তৃপক্ষ একচেটিয়াভাবে জমিদার-ভাড়াটিয়া বিরোধকে মেটাবে। সুতরাং, যুদ্ধরত পক্ষগুলি এখন দীর্ঘায়িত আইনি লড়াই থেকে রক্ষা পাবে।

শক্ত ভাড়াটে ব্যক্তির চিকিত্সা: এক মাসের নোটিশ দেওয়ার পরে, ভাড়া আদায় বা সম্পত্তি অপব্যবহারের বিষয়ে নতুন আইন অনুসারে একজন পুনরায় আদায়কারী ভাড়াটিয়া বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করতে পারে।

এগিয়ে যাওয়ার পথ

এমনকি কেন্দ্রীয় সরকার আইনটি পাস করলেও রাজ্যগুলির দ্বারা এটি গ্রহণ করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। তা ছাড়া আইনটি অ-স্টার্টার হবে। সংবিধান অনুসারে, জমি একটি রাষ্ট্রীয় বিষয় এবং এটি প্রয়োজনীয়তাগুলির সাথে সামঞ্জস্য করে এটি রাজ্যগুলির হাতে থাকবে।

দেশের আবাসনের চাহিদা পূরণের জন্য, ঘর নির্মাণ একটি দীর্ঘমেয়াদী পদ্ধতির উপায়, তবে নতুন আইনটি প্রয়োগ করা গেলে, এটি দেশের আবাসিক চাহিদাকে অনেকাংশে সমাধান করবে; আরও অনেক বাড়ি বাজারে পাওয়া যাবে।

Leave a Reply