Categories
Bengali Legal Articles

রিয়েল এস্টেট আইনের ৮ টি কম-জ্ঞাত বিধি যা প্রতিটি বিক্রেতার উপর আবদ্ধ

আমরা সকলেই অবগত যে সদ্য প্রণীত রিয়েল এস্টেট আইনটি গেম-চেঞ্জার এবং খাতটিতে স্বচ্ছতার সূচনা করবে। সর্বোপরি, এটি বাড়ির মালিকদের স্বার্থ রক্ষা করবে। যদিও আপনি বহুল আলোচিত বিধানগুলির সাথে বিস্তৃতভাবে পরিচিত হতে পারেন, রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও বিকাশ) আইন, ২০১৬ এর কয়েকটি ধারা রয়েছে , যা আপনাকে গৃহকর্মী হিসাবে আপনার বিশেষ মনোযোগের প্রয়োজন।

বিলম্বিত প্রকল্পগুলির জন্য বিকাশকারীকে অবশ্যই ১০ শতাংশ দিতে হবে

রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি (মধ্য প্রদেশ) বিলম্বের সময়কালে বিলম্বিত প্রকল্পগুলির জন্য ১০ শতাংশ হার নির্ধারণ করেছে। এটি সেই ক্রেতাদের জন্য স্বস্তি হিসাবে আসে, যারা প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করেছিলেন তবে বিলম্বের ক্ষেত্রে বিকাশকারীদের কতটা দায়বদ্ধ তা নিয়ে অনিশ্চিত ছিলেন। প্রায়শই, বিক্রয় চুক্তিগুলি প্রতি বর্গফুট প্রতি ৫-১০ টাকা রাখে তাছাড়া, বিকাশকারীরা এই বিধানের সাথে সম্মত হলেই প্রকল্পগুলি আরইআরএর সাথে নিবন্ধিত হবে। 

এসবিআইয়ের প্রান্তিক ব্যয় তহবিল-ভিত্তিক ঋণদান হারের (এমসিএলআর) তুলনায় ১০ শতাংশের নির্ধারিত হার দুই শতাংশ বেশি। সুতরাং, রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের বাড়ি ক্রেতার বিনিয়োগকৃত পরিমাণের জন্য ১০ শতাংশ দিতে হবে। বাড়ির মালিকদের ক্ষেত্রে সমান হার প্রযোজ্য, যারা তাদের শেষের অর্থ প্রদান এবং বকেয়া বিলম্ব করে। অন্যান্য রাজ্য নিয়ন্ত্রকরাও একই হার অনুসরণ করবেন বলে আশা করা হচ্ছে। 

বিকাশকারীদের একটি শেষ সুযোগ পেতে

চলমান প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, নিয়ামকটি বিকাশকারীকে বিলম্ব নিয়মিত করার জন্য সর্বশেষ সুযোগের ব্যবস্থা করে। বিকাশকারী একটি ব্যর্থ যুক্তিসঙ্গত সময়সীমা নির্ধারণ করতে পারেন যা নিয়ন্ত্রকের নির্ধারিত হার অনুযায়ী জরিমানা দিতে তিনি দায়বদ্ধ থাকবেন। এই নিয়ম না মেনেও জেল হয়ে যেতে পারে। 

বিকাশকারী বিক্রির পরেও কাঠামোগত ত্রুটিগুলি সংশোধন করতে দায়বদ্ধ

কেন্দ্রীয় আইনে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে যে সমস্ত অ্যাপার্টমেন্ট, প্লট, বিল্ডিংয়ের পরিবহন চুক্তি কার্যকর হওয়ার পরেও কোনও চার্জ না করে কাঠামোগত ত্রুটি সংশোধন করা বিকাশকারীদের দায়িত্ব হবে। এই দায়িত্ব দখল দেওয়ার পরে পাঁচ বছরের জন্য প্রমোটারদের কাছে থাকে।

পূর্বে, বিকাশকারীরা এক্ষেত্রে দুই থেকে পাঁচ বছরের ওয়ারেন্টি মেয়াদ বাড়িয়েছিল। তবে এটি বিকাশকারীকে বাধ্যতামূলক ছিল না। এটি সাধারণত সেই ক্রেতাদের সুবিধার জন্য কাজ করেছিল যারা সজ্জিত ফ্ল্যাট কিনেছিল এবং সেগুলির ত্রুটিগুলি সম্পর্কে অসন্তুষ্ট ছিল, বেশিরভাগই সরঞ্জাম এবং জিনিসপত্রের সাথে সম্পর্কিত।

লিজ শংসাপত্র প্রাপ্তির জন্য দায়বদ্ধ বিকাশকারী

সমাপ্তির শংসাপত্র এবং অধিগ্রহণের শংসাপত্রের মতো, লিজহোল্ড জমিতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পটি বিকশিত হয়েছে এমন ক্ষেত্রে লিজ শংসাপত্র গ্রহণ করা বিকাশকারীর দায়িত্ব। শংসাপত্রটিতে ইজারা সময়কাল এবং অন্যান্য প্রদানের বিবরণ উল্লেখ করা উচিত। এরপরে দলিলটি বরাদ্দকারীদের কাছে উপলব্ধ করা উচিত।

ইজারাদার শংসাপত্র না পাওয়া ভবিষ্যতে সমস্যা হতে পারে। এটি কারণ, যদি লিজহোল্ড সম্পত্তিটি ৯৯ বছরের জন্য কেনা হয়েছিল, তবে বলুন যে জমির মালিক (বিকাশকারী) কেবলমাত্র সেই সময়ের জন্য জমির মালিক হন। আপনি যদি ক্রেতা হিসাবে উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে কোনও স্থানান্তর স্মারকলিপি না পান তবে আপনার নিজের সম্পত্তির উপর আপনার স্টেক অবহেলিত।

বিকাশকারীকে দখল প্রদানের আগ পর্যন্ত সমস্ত আউটগোয়িং বিল পরিশোধ করতে হবে

সম্পত্তি কোনও ক্রেতার বা গৃহকর্তাদের সমিতিতে স্থানান্তর না করা পর্যন্ত, সমস্ত বকেয়া এবং অর্থ বিক্রয়কারীর দ্বারা নিষ্পত্তি করতে হবে। এর মধ্যে রয়েছে জমি ব্যয়, স্থল ভাড়া, পৌর বা অন্যান্য স্থানীয় কর, বিদ্যুৎ ও জলের জন্য চার্জ, রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ, বন্ধকী ঋণ, বন্ধকের উপর সুদ, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ, ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলিকে প্রদেয় দায় ইত্যাদি ।

রিয়েল এস্টেট আইনটি স্পষ্ট করে দেয় যে কোনও প্রবর্তক যদি তা মেনে চলতে ব্যর্থ হন তবে বিলম্বিত অর্থ প্রদানের চার্জ সহ গৃহকর্মী বা সমিতিতে সম্পত্তি হস্তান্তর করার পরেও তিনি এই চার্জগুলি প্রদান করতে বাধ্য থাকবেন। প্রমোটারের বিরুদ্ধে যে কোনও আইনি পদক্ষেপের ব্যয়ও বহন করবে তিনি।

প্রাথমিকভাবে, প্রবর্তকরা প্রকল্প ব্যয়ের ১০% এর বেশি বাড়াতে পারবেন না

আইনটি বাধ্যতামূলক করেছে যে এগুলি নথিভুক্ত করা হলেই ভারী লেনদেন ঘটতে পারে। কোনও প্রবর্তক বিক্রয় চুক্তি ব্যতীত প্রকল্প, প্লট, অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয়ের ১০ শতাংশের বেশি পরিমাণ গ্রহণ করতে পারবেন না। এছাড়াও, এই জাতীয় চুক্তিতে কাজের এবং বাহ্যিক উন্নয়ন কাজ, তারিখ এবং যে পদ্ধতিতে অর্থ প্রদান করা উচিত, প্রকল্পের সময়সীমা দখল করা এবং খেলাপিগুলির ক্ষেত্রে সুদের হারের খেলাপি খেলাপি ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট করা উচিত।

কর্তৃপক্ষের পরিবর্তন মঞ্জুর করা উচিত

আইন অনুসারে, বিজ্ঞাপনযুক্ত এবং নিবন্ধিত প্রকল্পের কোনও বিচ্যুতি বিনোদন দেওয়া হবে না। যে কোনও পরিবর্তন বিকাশকারী পক্ষের অবাধ্যতার জন্য শাস্তি সাপেক্ষে। তবে এর ব্যতিক্রমও রয়েছে। বিকাশকারীরা ক্রেতার প্রয়োজনীয়তা বা কোনও স্থাপত্য বা কাঠামোগত প্রয়োজনের ফলে প্রয়োজনীয় কিছু পরিবর্তন ঘটাতে পারেন। তবে এ জাতীয় পরিবর্তনগুলি ইচ্ছামতো করা যায় না। এগুলি অবশ্যই অনুমোদিত আর্কিটেক্ট / ইঞ্জিনিয়ার দ্বারা যাচাই করতে হবে এবং সমস্ত বরাদ্দকে পরিবর্তন সম্পর্কে অবহিত করতে হবে।

এই পরিবর্তনগুলি যেমন উচ্চতা পরিবর্তন, বিল্ডিংয়ের কোনও অংশ অপসারণ, কাঠামোতে পরিবর্তন যেমন প্রাচীর কাটা, পার্টিশন, কলাম, মরীচি, জোস্ট, মেজানাইন ফ্লোর সহ মেঝে বা অন্যান্য সহায়তা, ফিক্সচারে পরিবর্তন বা অন্যান্য সমর্থন যেমন বড় পরিবর্তনগুলি বাদ দেয় প্রবেশ / প্রস্থানের কোনও উপায়ে ক্লোজার / পরিবর্তন।  

প্রচারক সম্মতি ছাড়াই তৃতীয় পক্ষের কাছে তার অধিকার বিক্রি করতে পারবেন না

অতীতে এমন অনেকগুলি উদাহরণ রয়েছে যেখানে গৃহকর্মীরা তাদের সম্মতি ছাড়াই বিক্রেতাদের তাদের সংখ্যাগরিষ্ঠ অধিকার তৃতীয় পক্ষের কাছে স্থানান্তরিত করার বিষয়ে অভিযোগ করেছেন। রিয়েল এস্টেট আইন বিধান করে যে বরাদ্দকারীর দুই-তৃতীয়াংশ সিদ্ধান্তে সন্তুষ্ট না হলে এই জাতীয় কোনও হস্তান্তরকে সম্মান দেওয়া হবে না। এছাড়াও, ক্ষতিগ্রস্থ প্রকল্পে একজন বরাদ্দকারী কতগুলি ইউনিট সত্ত্বেও, প্রতিটি হোমবায়ার (পরিবার) এর একটি ভোট রয়েছে।

Leave a Reply