রিয়েল এস্টেট খাতটি ভারতীয় অর্থনীতির অন্যতম প্রধান ক্ষেত্র, কৃষিতে দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে। এটির গড় জিডিপিতে গড়ে পাঁচ থেকে ছয় শতাংশ অবদান রয়েছে, ২৫০ টিরও বেশি আনুষঙ্গিক শিল্পের চাহিদা উৎসাহিত করে এবং দেশজুড়ে কর্মসংস্থান তৈরিতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।এটি বিনিয়োগের অন্যতম প্রধান ক্ষেত্র; বেসরকারী ইক্যুইটি স্পেসে ২২ শতাংশ এবং ২০১৬ সালে আবাসিক সম্পত্তির জন্য বিনিয়োগে নয় শতাংশের কাছাকাছি পর্যাপ্ত প্রবৃদ্ধি হয়েছে।
সেক্টর, দেরিতে, সত্যই পরিবর্তনের সাগরে পড়েছে। গত বছর রিয়েল এস্টেটের উপকূলে আঘাত হানার প্রথম লক্ষ্য ছিল, সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট আইনকে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ করা। আইনটি রিয়েল এস্টেট বিল্ডার এবং দালালদের উপর জবাবদিহিতার একটি নির্দিষ্ট স্তরকে সরিয়ে দিয়ে স্বচ্ছতার বিষয়টি সমাধান করার লক্ষ্য রাখে, যা ভারতীয় সম্পত্তি খাতের ইতিহাসে নজিরবিহীন। এবং এখন, গুডস এন্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি) মুদ্রার শাসনের সাথে সাথে, এই খাতটি বড় ধরনের রূপান্তরিত হচ্ছে। একজন হ’ল ডেভেলপার, ক্রেতা, বিনিয়োগকারী, ফিনান্সিয়র বা মধ্যস্থতাকারী, রিয়েল এস্টেট স্টেকহোল্ডারদের বিভিন্ন উপায়ে জিএসটির উল্লেখযোগ্য প্রভাব পড়বে।
রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর জিএসটির প্রভাব
ক্যাসকেডিং কর নির্মূল
পূর্ববর্তী শুল্ক ব্যবস্থার অধীনে একজন রিয়েল এস্টেট বিকাশকারী শুল্ক, আবগারি শুল্ক, ভ্যাট এবং নির্মাণ সামগ্রীর ব্যয়ের উপর প্রবেশের করের অধীন ছিল। এছাড়াও, ব্যবহৃত পরিষেবাগুলিতে যেমন – শ্রম চার্জ, আর্কিটেক্টের ফি, অনুমোদনের চার্জ, আইনী ফি ইত্যাদি এবং ডেভেলপাররা ১৫ শতাংশ সার্ভিস ট্যাক্স প্রদান করে। রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীরা এভাবে একাধিক করের চ্যালেঞ্জগুলির সাথে জড়িত হয়ে যায় এবং ক্রমবর্ধমান বোঝা শেষ পর্যন্ত ক্রেতার হাতে চলে যায়।
জিএসটির অধীনে, বিভিন্ন নির্মাণ সামগ্রীর জন্য এই হারগুলি দেখতে কেমন:
| উপাদান | প্রাক জিএসটি (কার্যকর) | জিএসটি পোস্ট করুন |
| ইস্পাত | ১%% | ১৮% |
| সিমেন্ট | ২০% -২৪% | ২৮% |
| লোহার রড এবং স্তম্ভগুলি | ২০% | ২৮% |
| পেইন্ট, ওয়াল ফিটিং, প্লাস্টার, ওয়ালপেপার এবং সিরামিক টাইলস | ২০% -২৫% | ২৮% |
| বালির চুন ইট এবং ছাই ইট উড়ে | ৬% | ৫% |
| ইট | ২৫% -২৬% | ২৮% |
সুতরাং, জিএসটির আওতায়, সামগ্রিক শুল্কের হারগুলিতে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন নাও হতে পারে, কর-অন-কর নির্মূলকরণ এবং ইনপুট ট্যাক্স ofণের নির্বিঘ্ন উপলব্ধতা নির্মাণের চূড়ান্ত ব্যয়কে হ্রাস করতে বাধ্য। এতে আবাসন ইউনিটের দামও হ্রাস পাবে। এটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয়কে আরও বাড়িয়ে দেবে, বাজারে আরও তরলতা আনবে এবং শেষ পর্যন্ত মুনাফার মার্জিনকে উন্নত করবে – রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর জিএসটির একটি ইতিবাচক প্রভাব।
সরবরাহের কম দাম
রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর একটি মূল ইতিবাচক জিএসটি প্রভাব হ’ল জিএসটির আওতায় রাষ্ট্রের সীমানা কার্যকরকরণ। পূর্বে, অন্যান্য রাজ্যে সম্পত্তি নির্মাণে নিযুক্ত ডেভেলপাররা অবিচ্ছিন্নভাবে সম্মতি ব্যয়ের চাপে পড়ত। এটি যেহেতু আন্তঃরাজ্য বিক্রয়ের জন্য প্রযোজ্য কেন্দ্রীয় বিক্রয় কর, ইনপুট ট্যাক্স ঋণ হিসাবে উপলভ্য ছিল না।এটি বিকাশকারীদের জন্য ব্যয় বাড়িয়ে তুলবে, তাকে তার ক্রেতার জন্য দাম বাড়িয়ে দিতে বাধ্য করবে, এইভাবে তার প্রতিযোগিতার উপর প্রভাব ফেলবে। ফলস্বরূপ, বেশিরভাগ বিকাশকারীরা রাজ্য জুড়ে গুদাম স্থাপন করে কেন্দ্রীয় বিক্রয় কর (সিএসটি) এড়ানোর ঝোঁক রাখবেন, দক্ষতা হ্রাস করুন এবং পাশাপাশি ব্যয়ও বাড়িয়ে তোলেন।
জিএসটির আওতায়, একাধিক গুদামগুলির প্রয়োজনীয়তা হ্রাস পাবে, যা অপারেশনাল দক্ষতার চেয়ে কমপ্লায়েন্সের জন্য আরও স্থাপন করা হয়েছিল। এটি পরিবহন ও সরবরাহ ব্যয়কেও কম বোঝায়।
সরলীকৃত কাজের চুক্তি
রিয়েল এস্টেট অপারেশনগুলির অন্যতম মূল উপাদান হ’ল কাজের চুক্তি। পূর্ববর্তী শাসনামলে, কাজের চুক্তির একটি অত্যন্ত জটিল চিকিত্সা ছিল, এটি পণ্য ও পরিষেবার সংমিশ্রণ হিসাবে বিবেচিত ছিল, উভয়ই সার্ভিস ট্যাক্স এবং ভ্যাট প্রযোজ্য ছিল। যে দেওয়া হয়েছে, বিভিন্ন রাজ্যের বিভিন্ন ভ্যাট হার ছিল, জটিলতা আরও ছিল। সর্বোপরি, যদি কাজের চুক্তিতে একটি নতুন পণ্য উত্পাদন জড়িত থাকে, আবগারিও প্রযোজ্য হবে।
জিএসটি-র অধীনে, কাজের চুক্তির চিকিত্সা অনেক সহজ করা হয়েছে, যা এখন নিখুঁত একটি পরিষেবা হিসাবে বিবেচিত হয়। এছাড়াও, কাজের চুক্তির জন্য জিএসটি হার ১৮ শতাংশ নির্ধারণ করা হয়েছে। এটি কেবলমাত্র কাজের চুক্তির দ্বৈত চিকিত্সা বাদ দেয় না, তবে ঠিকাদার এবং উপ-ঠিকাদারের জন্য পূর্বের সমস্ত প্রযোজ্য শুল্ককে সাবমিট করে জীবনকে আরও সহজ করে তোলে, রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর এটি আবার জিএসটি প্রভাব ফেলে।
সরবরাহ উপর বিপরীত চার্জ
পরিষেবা কর শৃঙ্খলা বাহিনীর অধীনে একজন বিকাশকারীকে তার দ্বারা প্রাপ্ত কিছু নির্দিষ্ট সেবার যেমন কর পরিবহণ সংস্থাগুলির পরিষেবা, অ্যাডভোকেট সংস্থাগুলি, আইনী পরিষেবাদি, সুরক্ষা পরিষেবাদি ইত্যাদির উপর কর প্রদান করতে হবে। নির্দিষ্ট পরিষেবাগুলিতে, বিকাশকারীকে পরিষেবা করের ১০০ শতাংশ দিতে হত, অন্য পরিষেবাগুলিতে, তাকে কেবলমাত্র এর একটি নির্দিষ্ট শতাংশ প্রদান করতে হত, যখন পরিষেবাগুলি সরবরাহকারী দ্বারা ব্যালেন্স প্রদান করে। আরসিএমের অধীনে উত্থিত সার্ভিস ট্যাক্স নগদ বা ব্যাংক পেমেন্টের মাধ্যমে প্রদান করতে হয়েছিল এবং বিকাশকারীকে উপলভ্য ট্যাক্স ঋণ ব্যবহার করে তা ছাড়যোগ্য ছিল না। তবে, আরসিএমের আওতায় প্রদেয় সার্ভিস ট্যাক্স বিকাশকারীদের ইনপুট ট্যাক্স ঋণ হিসাবে উপলব্ধ ছিল।
নতুন শাসনাকালে, বিপরীত চার্জের অধীনে থাকা পরিষেবার প্রকৃতি যখন কমবেশি একই থাকে, তখন একটি বড় পরিবর্তন চালু করা হয়েছে। জিএসটিতে বিপরীত চার্জ প্রক্রিয়া অনুসারে, জিএসটি নিবন্ধিত ব্যক্তি, জিএসটি নিবন্ধিত নয় এমন ব্যক্তির কাছ থেকে প্রাপ্ত সমস্ত সরবরাহের জন্য জিএসটি দিতে হবে।
এর আগে, যখন কোনও বিকাশকারী কারিগরি বা স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ারদের মতো কোনও পেশাদারের পরিষেবা গ্রহণ করেন, যারা সার্ভিস ট্যাক্স আইনের অধীনে নিবন্ধভুক্ত না হন, তখন এই দুটি পক্ষের কোনওটিরও উপরে সার্ভিস ট্যাক্স দায় ছিল না। এটি নিবন্ধভুক্ত ব্যক্তির কাছ থেকে প্রাপ্ত পরিষেবাগুলিতে জিএসটি লাগানোর দ্বৈত প্রভাবের কারণে রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর জিএসটি নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে বাধ্য। এগুলি ছাড়াও, নিবন্ধভুক্ত সরবরাহকারীদের থেকে প্রাপ্ত পণ্যগুলিতে বিপরীত কর ছাড় করা প্রয়োজন। তবে, জিএসটি কাউন্সিল পণ্য ও পরিষেবার সরবরাহের ক্ষেত্রে ত্রাণ ঘোষণা করেছে: সরবরাহগুলির মূল্য যদি দিনে এক হাজারে ৫০০০ টাকার বেশি না হয় তবে বিপরীত চার্জ প্রক্রিয়া প্রযোজ্য হবে না।
নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলিতে আইটিসির সহজলভ্যতা
আংশিকভাবে নির্মিত এবং আংশিকভাবে বিক্রি হওয়া প্রকল্পগুলির জন্য, ক্রেতা এবং বিকাশকারীরা উভয়ই পূর্ববর্তী শাসনের অধীনে ইএমআই এবং ইনপুট ব্যয়ের উপর ১ লা জুলাই পর্যন্ত কর প্রদান করত। ১ লা জুলাইয়ের পরে, ক্রেতারা বিকাশকারীদের ব্যালেন্স প্রদানের উপর ১২ শতাংশে জিএসটি দেবে, এবং বিকাশকারীরা সংগ্রহ করা নির্মাণ সামগ্রীতে ইনপুট ট্যাক্স ঋণও পাবে।
এই পরিস্থিতিতে রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর জিএসটি প্রভাব নির্ধারণের জন্য সমাপ্তির পর্যায়ে গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে। সুতরাং, যদি কোনও প্রকল্পের জন্য, ক্রেতা প্রাক-জিএসটিতে দামের ৯০ থেকে ৯৫ শতাংশ প্রদান করে থাকে, তবে বাকি ৫ থেকে ১০ শতাংশ পরিমাণে জিএসটি প্রযোজ্য হবে। ১ লা জুলাইয়ের পরে, বিকাশকারীদের জারি করা যে কোনও চালান ১২ শতাংশ জিএসটি আকর্ষণ করবে। সুতরাং, চলমান প্রকল্পগুলিতে যেখানে কাজ শুরুর দিকে, বিকাশকারীদের তুলনায় সমাপ্তির কাছাকাছি থাকা তুলনায় বৃহত্তর ইনপুট ট্যাক্স ঋণের দিকে পরিচালিত করবে।
রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য পণ্য পয়েন্টার
ভাড়া নিয়ে জিএসটি
জিএসটির আওতায় ভাড়া নিয়ে চিকিত্সা খুব স্পষ্ট। যেসব বাড়িওয়ালা আবাসিক ব্যবহারের জন্য তাদের সম্পত্তি ছেড়ে দিয়ে ভাড়া আদায় করছে তাদের উপর জিএসটি-র অধীনে কর আদায় করা হবে না – এইভাবে বাড়ির জন্য দেওয়া ভাড়ার উপর কোনও জিএসটি নেই। তবে, বাণিজ্যিক সম্পত্তির ভাড়ার উপর জিএসটি হার ১৮ শতাংশ হবে, এবং কেবলমাত্র যারা বার্ষিক ২০ লাখ টাকার বেশি আয় করছেন তাদের দ্বারা এই শুল্ক নেওয়া হবে। প্রান্তিক সীমাবদ্ধতার কারণে বাড়িওয়ালা নিবন্ধভুক্ত থাকলে, করযোগ্য ব্যক্তিকে বিপরীতে চার্জের আওতায় ভাড়াতে জিএসটি দিতে হবে – বাণিজ্যিক ভাড়ার উপর স্ট্যান্ডার্ড জিএসটি হারে
উপরের প্রয়োজনের জন্য, আপনার বিপরীত চার্জ প্রক্রিয়া পরিচালনা করার জন্য একটি সিস্টেম থাকা উচিত। ট্যালি.ইআরপি ৯ রিলিজ ৬.১ হ্যান্ডেল রিভার্স চার্জ অনায়াসে। আপনি যে কোনও ব্যয়কে বিপরীত চার্জ হিসাবে চিহ্নিত করতে পারেন, এর পরে সিস্টেম এ জাতীয় ব্যয়ের বুকিংয়ের সময় জিএসটি গণনা করবে না। দায়বদ্ধতা উত্পন্ন করতে এবং সঠিক বই বজায় রাখতে কোনও ব্যবহারকারীর একটি জেভি পাস করতে হবে।
বিভিন্ন ইনপুটগুলিতে আইটিসি পাওয়া
জিএসটি নির্মাণে নগদ উপাদানকে হ্রাস করতে সহায়তা করবে, কারণ ইনপুট ট্যাক্স ঋণ পাওয়ার জন্য নিবন্ধিত বিক্রেতাদের কাছ থেকে এখন ইনপুট সংগ্রহ করতে হবে। এছাড়াও, জিএসটি রিটার্ন প্রক্রিয়া নিশ্চিত করবে যে পণ্য সরবরাহকারী এবং পণ্য এবং / বা পরিষেবা উভয় প্রাপক উভয়ই মূল্য, পরিমাণ, জিএসটি হার ইত্যাদির সাথে লেনদেনের বিশদ প্রকাশ করতে দায়বদ্ধ এটি বাস্তুতন্ত্রের স্বচ্ছতা প্রচার করবে এবং ঋণের যোগ্যতা উত্সাহিত করবে অংশগ্রহণকারীরা বিশদ ঘোষণার জন্য নগদ লেনদেনের সুযোগকে হ্রাস করে যা রিয়েল এস্টেটের লেনদেনে জিএসটির একটি ইতিবাচক প্রভাব।
এর জন্য ক্রয় লেনদেন রেকর্ড করার জন্য একটি সিস্টেমের প্রয়োজনীয় সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য যেমন জিএসটিআর ২ ট্যাক্সদাতার ক্রয়ের বিশদ মেলানোর সময় কোনও সমস্যার মুখোমুখি না হয়। ট্যালি.ইআরপি ৯ প্রকাশের ৬.১ লেনদেন রেকর্ড করার সময় ত্রুটিগুলি রোধ করে। লেনদেন রেকর্ড করার সময়, ব্যবহারকারী যদি কোনও সতর্কতা উপেক্ষা করে, ট্যালি এই জাতীয় ডেটা এন্ট্রি ত্রুটি বা জিএসটি অনুবর্তী লেনদেনের জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য সনাক্ত করে এবং এই জাতীয় ব্যতিক্রম দেখায়। ব্যবহারকারী এই ব্যতিক্রমগুলি সমাধান করতে এবং এটি জিএসটি অনুগত করার জন্য ডেটা সঠিক করতে পারেন।
মেধা সম্পত্তি অধিকারের উপর জিএসটি
জিএসটি আইনে পণ্য বা পরিষেবা সরবরাহের ক্ষেত্রে বা বিবেচনা ছাড়াই তৈরি করা হলেও সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি বা স্বতন্ত্র ব্যক্তি উভয়ের মধ্যে উভয়ই কর আদায়ের বিধান রয়েছে। সাধারণত, রিয়েল এস্টেট সেক্টরে, একই গ্রুপের অনেক সত্তা কোনও বিবেচনা ছাড়াই সিঙ্গল লোগো / ট্রেডমার্ক ব্যবহার করে, যা জিএসটি আরোপকে বোঝাতে পারে, যেখানে আগে শুল্ক প্রযোজ্য ছিল না।
এখন বিবেচনা ছাড়াই তৈরি করা হলেও সম্পর্কিত ব্যক্তি বা স্বতন্ত্র ব্যক্তিদের পণ্য বা পরিষেবার যে কোনও সরবরাহের জন্য জিএসটি চার্জ করার প্রয়োজন নেই। একজন ব্যবহারকারীর বাহ্যিক সরবরাহের লেনদেন বাড়ানো এবং জিএসটি চার্জ করা দরকার। ট্যালি.ইআরপি ৯ রিলিজ ৬.১ ব্যবহারকারীর প্রয়োজন অনুসারে জিএসটি কনফিগার করার প্রক্রিয়াটিকে সহজ করেছে। এটি সুস্পষ্ট ডেটা এন্ট্রি ত্রুটিগুলি থেকে বাধা দেয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও লেনদেন সিজিএসটি এবং এসজিএসটি (রাষ্ট্রীয় কর) এর পরিবর্তে আইজিএসটি (ইন্টারস্টেট ট্যাক্স) আকর্ষণ করে তবে টেলি সিজিএসটি এবং এসজিএসটি (রাষ্ট্রীয় কর) এর অধীনে ট্যাক্স গণনা করবে না এমনকি যদি কোনও ব্যবহারকারী ট্যাক্স খাতাদের নির্বাচন করে। এবং যদি কোনও ব্যবহারকারী ম্যানুয়ালি মানগুলিতে প্রবেশ করে (যেহেতু টেলি ভুল করের কারণে স্বয়ংক্রিয়ভাবে গণনা করা হয়নি), ট্যালির ত্রুটি ফ্রেমের শনাক্তকরণের অধীনে, এই জাতীয় লেনদেনগুলি “অসম্পূর্ণ / তথ্যের মিলহীন (সমাধান করার জন্য) হিসাবে দেখানো হবে। জিএসটিএন রিটার্ন আপলোডের সময় জিএসটিএন পোর্টাল থেকে কোনও প্রকার প্রত্যাখ্যান এড়াতে ব্যবহারকারী এই জাতীয় লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় সংশোধনমূলক পদক্ষেপ নিতে পারেন। এই ট্যালি.ইআরপি ৯ প্রতিরোধ, ছাড় এবং সংশোধনের কৌশলটি নিশ্চিত করে যে জিএসটিএন পোর্টালে ব্যবহারকারীরা যে আপলোড করেন তা ত্রুটিমুক্ত।
বার্টার লেনদেনের উপর জিএসটি
রিয়েল এস্টেট শিল্পে অনেক বার্টার লেনদেন প্রত্যক্ষ হয়। উদাহরণস্বরূপ, ‘উন্নয়ন অধিকার’ এর পরিবর্তে বিনামূল্যে ফ্ল্যাটগুলি দেওয়া। পূর্ববর্তী শাসনামলে, বার্টার লেনদেনগুলি বেশিরভাগ ভ্যাট থেকে ছাড় ছিল, কারণ একটি ‘মান’ জড়িত ছিল না। তবে, জিএসটি আইনের আওতায় শুল্ক, বিনিময়, এবং ইত্যাদির মতো সরবরাহের সমস্ত প্রকারের উপর এই ট্যাক্স প্রযোজ্য হবে এবং জিএসটি বিধি অনুসারে সরবরাহের মূল্য নির্ধারণ করা হবে।
এই ধরনের ক্ষেত্রে এখন প্রতিটি লেনদেন সঠিকভাবে রেকর্ড করা দরকার এবং জিএসটি সঠিকভাবে নেওয়া উচিত। প্রাথমিক কনফিগারেশনে স্বাচ্ছন্দ্যযুক্ত একটি পরিবর্তন, আপডেট আপডেটের স্বাচ্ছন্দ্য, লেনদেন রেকর্ড করার সময় ডেটা এন্ট্রি ত্রুটিগুলি অপসারণ, ডাটা এন্ট্রি ত্রুটিগুলি করা হলে ব্যতিক্রম প্রতিবেদন প্রদর্শন, ব্যবহারকারীদের ফাইলিংয়ের আগে ডেটা যাচাই করার অনুমতি দেওয়া ইত্যাদি এই খাতের বিভিন্ন প্রয়োজন। ট্যালি.ইআরপি ৯ রিলিজ ৬.১ ভালভাবে পূরণ করে। ডেটা স্যানিটির প্রতিরোধ, সনাক্তকরণ এবং সংশোধন কৌশল ছাড়াও, ট্যালি.ইআরপি ৯ রিলিজ ৬.১ ব্যবহারকারীদের জিএসটিএন রিটার্নকে এক্সেল ফর্ম্যাটে রফতানি করতে দেয় যা জিএসটিএন দ্বারা সরবরাহিত অফলাইন ইউটিলিটিতে আমদানযোগ্য। জিএসটিআর রিটার্ন রফতানির পরে, ব্যবহারকারীর বিভিন্ন মান যা আপলোড হচ্ছে তা যাচাই করার নমনীয়তা রয়েছে। একবার সন্তুষ্ট হয়ে গেলে ব্যবহারকারী এই এক্সেলটি অফলাইন ইউটিলিটিতে আমদানি করতে পারবেন, জেএসওন উত্পাদন করতে পারেউপযোগ এবং আপলোড থেকে ফাইল GSTN পোর্টাল সম্মুখের। এটা ঐটার মতই সহজ.
উপসংহার
সামগ্রিকভাবে, রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীদের উপর জিএসটির একটি ইতিবাচক প্রভাব রয়েছে বলে মনে হচ্ছে। তবে রিয়েল এস্টেট ক্রেতা, ঋণ, ভাড়া এবং সাধারণভাবে সেক্টরের মতো অন্যান্য দিকগুলির প্রভাব বোঝার পরে এই খাতের একটি সম্পূর্ণ মূল্যায়ন করা যেতে পারে।