Categories
Bengali Legal Articles

সংবিধান ডাব্লুবিআইআরআই

ভূমিকা

দ্য রিল এস্টেট শিল্প আজকের তারিখের দ্রুত বর্ধমান বাজারগুলির মধ্যে একটি। এর অভূতপূর্ব গতির পরে, সরকারগুলি শিল্পকে নিয়ন্ত্রণ করার প্রয়োজনীয়তা অনুভব করেছিল এবং ফলস্বরূপ, ২০১৬ The সালে ‘রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইন,2016 (এরপরে, আরইআরএ) নামে একটি আইন পাস হয়। এই বিকাশের পরে, প্রায় অনুরূপ আইন পশ্চিমবঙ্গ সরকার ‘পশ্চিমবঙ্গ আবাসন শিল্প নিয়ন্ত্রণ আইন, ২০১৭ (এরপরে, ডাব্লুবিএইচআইআরআই) নামে কার্যকর করা হয়েছিল।

এ জাতীয় আইন কার্যকর হওয়ার ফলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির বিকাশকারীদের মধ্যে তাদের আরইআরএ বা ডাব্লুবিআইআইআরএর অধীনে নিবন্ধকরণের প্রয়োজন হবে কিনা তা নিয়ে একটি বিভ্রান্তির সৃষ্টি হয়েছিল। ফলস্বরূপ, এর প্রত্যক্ষ প্রতিক্রিয়া হিসাবে সংবিধানের এ -২৫৪ (২) এর অধীনে ডাব্লুবিআইএইচআরআইয়ের সাংবিধানিক বৈধতাকে চ্যালেঞ্জ জানিয়ে একটি জনস্বার্থ মামলা দায়ের করা হয়েছিল। পিআইএল ভারতের সুপ্রিম কোর্ট 2019 সালের ফেব্রুয়ারিতে গ্রহণ করেছে।

এই নিবন্ধটি সমকালীন তালিকার যে কোনও বিষয়ে রাষ্ট্রীয় আইন প্রণয়ন বাধ্যতামূলক করেছে, যদি প্রশ্নে আইনটি কেন্দ্রীয় সরকারের পূর্ববর্তী আইনটির বিধানের বিরুদ্ধ হয় তবে রাষ্ট্রপতির সম্মতি গ্রহণ করা। তবে আইনটি কার্যকর করার জন্য বিলে সংযুক্ত ছিল ডাব্লুবিআইআরএর অবজেক্টস ও কারণগুলির বিবৃতি থেকে বোঝা যায় যে এটি সমবর্তী তালিকার 6 ও 7 এর পরিবর্তে রাজ্য তালিকার ২৪, ২৭ এবং ১৮ টি এন্ট্রি অনুসারে গঠিত হয়েছে। যার অধীনে আরইআরএ তৈরি করা হয়েছে বলে দাবি করা হচ্ছে।

এইরকম পরিস্থিতিতে যেখানে আইন প্রণয়নের রাজ্য আইনসভার ক্ষমতা বিতর্কিত, সেখানে আদালতের আইনটির ‘পিথ এবং পদার্থ’ দেখার প্রয়োজন। এই মতবাদটি কেবল দুটি আইনসভার ক্ষমতার মধ্যে সরাসরি দ্বন্দ্বের ক্ষেত্রেই প্রয়োগ হয় না, তবে এটি নির্ধারণের জন্য নির্দিষ্ট আইনসভা ক্ষমতা দ্বারা কোনও আইনকে আওতাভুক্ত করা হয়েছে কিনা তা অনুসন্ধান করার জন্যও এই মতবাদ প্রয়োগ করা হয়। এর অর্থ এই যে আইন আদালতের প্রকৃত চরিত্র এবং প্রকৃতিটি বিচার করা উচিত। এ জাতীয় বক্তব্য রাখতে আদালতকে অবশ্যই তার পুরো বিধান, তার বিষয়, সুযোগ এবং তার বিধানের প্রভাবগুলি পরীক্ষা করতে হবে।

তবে শুরুতে, ডাব্লুবিআইআরআইএর পিথ এবং পদার্থ বিশ্লেষণ শুরু করার আগে, এটি অনুসন্ধান করা প্রাসঙ্গিক হয়ে যায় যে ডাব্লুবিএইচআইআর সমবর্তী তালিকার আওতাধীন বলে মনে করা হলেও, নিবন্ধের জন্য ডাব্লুবিএইচআইআরএ এবং রেআরএর মধ্যে কোনও অপবাদ আছে? 254 (2) আবেদন করতে হবে।

ডাব্লুবিআইআরআইএ বনাম রেরা

২৫৪ (২) অনুচ্ছেদে সংসদ এবং রাজ্য আইনসভায় তৈরি আইনগুলির মধ্যে অসঙ্গতির পরিস্থিতিটি কল্পনা করা হয়েছে। এটি শর্ত রয়েছে যে রাষ্ট্রের আইন রাষ্ট্রপতির অনুমোদন না পেলে এ জাতীয় কোনও বিরামহীনতার ক্ষেত্রে এটি পুনঃব্যবস্থার সীমা অবৈধ বলে বিবেচিত হবে এবং কেন্দ্রীয় আইন রাষ্ট্রীয় আইনকে কেন্দ্র করে বিরাজ করবে।

A-254 এর টাচস্টোন সংক্রান্ত রাষ্ট্রীয় আইন যাচাই করার সময় যে গুরুত্বপূর্ণ সর্তকতা বিবেচনায় নেওয়া দরকার তা হ’ল ভারতের সংবিধানের তালিক VI, তফসিলের তালিকাভুক্ত বিষয়গুলি সম্পর্কে কেবল পুনর্নবীটির প্রশ্ন উত্থাপিত হয়। রাষ্ট্রের তালিকার অধীনে তৈরি আইন যেমন তালিকা -২ এবং তালিকার III এর অধীনে তৈরি একটি কেন্দ্রীয় আইনের মধ্যে ওভারল্যাপিং মনে হয় এমন পরিস্থিতিতে আর্টিকেল 254 এর কোনও প্রয়োগ নেই।

মূলত দু’টি পরিস্থিতিতেই পুনরাবৃত্তি ঘটে:

i) যখন কেন্দ্রীয় এবং রাষ্ট্রীয় আইনগুলির মধ্যে সুস্পষ্ট এবং প্রত্যক্ষ অসঙ্গতি হয়।

ii) যেখানে অসঙ্গতির প্রকৃতি এমন যে একজনের আনুগত্যের ফলে অপরকে অমান্য করা যায়।

তদ্ব্যতীত, পুনরাবৃত্তি এমন পরিস্থিতিতে সীমাবদ্ধ নয় যেখানে অসঙ্গতি এতটাই সরল যে একজনের আনুগত্যের ফলে অন্যের অবাধ্য হওয়ার কারণ হতে পারে তবে এটি এমন পরিস্থিতিতেও আবৃত হয় যেখানে উভয় আইন একই ক্ষেত্রে কাজ করে এবং দু’জন একসাথে দাঁড়াতে পারে না কারণ উভয়ের বিধান রয়েছে আইনগুলি বিভিন্ন আইনী ফলাফলের দিকে পরিচালিত করে যা উদাহরণস্বরূপ, আইনগুলিতে রাখা বিভিন্ন পদ্ধতির কারণে হতে পারে।

যদি ডাব্লুবিআইএইচআইআরএ এবং আরইআরএর বিধানগুলি একে অপরের সমান্তরালভাবে বিশ্লেষণ করা হয়, তবে কিছু বিধান এই পুনরাবৃত্তির একটি পরিষ্কার চিত্র প্রকাশ করে।

এই পুনর্বিবেচনার দিকে পরিচালিত দুটি আইনগুলির মধ্যে অন্যতম প্রধান বৈপরীত্য হ’ল কর্তৃপক্ষ যার সাথে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি যথাক্রমে কেন্দ্রীয় এবং রাজ্য কর্তৃপক্ষের অধীনে আরইআরএ এবং ডাব্লুবিএইচআইআরএর আদেশের নিবন্ধকরণ হিসাবে নিবন্ধিত হতে হবে। আর একটি বিধান যা পুনরুত্পাদনটি প্রকাশ করে তা হ’ল ফোর্স ম্যাজিউর ক্লজের সুযোগ। আরএআরএর তুলনায় এই ধারাটির WBHIRA এর অধীনে আরও বিস্তৃত সুযোগ রয়েছে, যার ফলে কার্যকরভাবে কোনও বিকাশকারী ডাব্লুবিআইআরআইআরএর অধীনে এই ধারাটির সুবিধা গ্রহণ করতে সক্ষম হবে না, কারণ তারা আরআরএ অমান্য করবে না। একইভাবে, উভয় আইনের অধীনেই ‘গ্যারেজের’ সংজ্ঞা আলাদা, যা এমন পরিস্থিতির দিকে নিয়ে যেতে পারে যে যদি ডাব্লুবিআইআরআইআর অধীনে কর্তৃপক্ষ কর্তৃক গ্যারেজের বিক্রয় হিসাবে খালি জায়গার বিক্রয় অনুমোদিত হয়, তবে বিকাশকারীরা আরআরএ আইন অমান্য করবে। তদ্ব্যতীত, উভয় আইনই যৌগিক বিন্দুতে পৃথক এনজিও অপরাধ যদিও এটিই রেআরএ দ্বারা অনুমোদিত, ডাব্লুবিআইআরআইআর তেমন কোনও বিধান নেই। এই একই অপরাধের জন্য রিরার অধীনে পরিচালিতদের তুলনায় ডাব্লুবিএইচআইআরআর অধীনে পরিচালিত ব্যক্তিদের একটি অসুবিধাগুলি এবং অসম আইনী পেডস্টেলের উপরে রাখে।

অনুসন্ধানগুলি ডাব্লুবিএইচআইআরএর কিছু বিধান রয়েছে যা রেআরএর বিধানগুলির সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ বলে প্রতিফলিত হয়েছে। সুতরাং, দুটি আইন মধ্যে পুনরাবৃত্ততা আছে তা বলা যায়।

এই সন্ধানের অনুসারে, যদি ডাব্লুবিআইআরআইএর পিথ এবং পদার্থের বিশ্লেষণ যদি আমাদের এই সিদ্ধান্তে পৌঁছে দেয় যে একই ঘটনা সমকালীন তালিকার অধীনে এবং রাজ্যের তালিকার অধীনে না হয় তবে আইনটি এ -২৪৪ (২) দ্বারা আঘাত হারাবে কারণ এটি এখনও পৌঁছায় নি। রাষ্ট্রপতির টেবিল।

WBHIRA এর উপস্থাপনা এবং পদার্থ:

ডাব্লুবিআইএইচআইআর করুণার এবং পদার্থগুলি সনাক্ত করার জন্য, আইনটি কার্যকর করার পেছনের উদ্দেশ্য সন্ধান করা অপরিহার্য হয়ে ওঠে। আইনটির উদ্দেশ্যটি তার উপস্থাপকের উপর ভিত্তি করে পড়া হবে যা এতে লেখা হয়েছে:

“আবাসন খাতে নিয়ন্ত্রণ ও প্রচারের জন্য হাউজিং ইন্ডাস্ট্রি রেগুলেশন অথরিটি প্রতিষ্ঠা এবং কার্যকর এবং স্বচ্ছ পদ্ধতিতে জমি, অ্যাপার্টমেন্ট বা ভবন বিক্রয় যেমন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিক্রয় হতে পারে বা বিক্রয় নিশ্চিত করা যায় সেই আইন এবং রিয়েল এস্টেট খাতে গ্রাহকদের স্বার্থ রক্ষা করতে এবং তাত্ক্ষণিক বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য এবং এর সাথে বা ঘটনাক্রমে সংযুক্ত বিষয়গুলির জন্য একটি ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা, “

আইনটি মূলত ‘আবাসন খাতকে’ নিয়ন্ত্রণ করার জন্য আইন করা হয়েছিল। ‘আবাসন খাতে’ এই আইনে প্রদত্ত সংজ্ঞাটির মধ্যে রয়েছে উন্নয়ন, নির্মাণ, ঘর বিক্রয় এবং জমির প্লট যে কোনও উদ্দেশ্যে। এগুলি ছাড়াও এই আইনটির জমি, অ্যাপার্টমেন্ট, বিল্ডিং বা অন্য কোনও রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিক্রির পুরো প্রক্রিয়াটি প্রক্রিয়াটির জন্য যথাযথ ব্যবস্থা রেখে, সম্মতি নিশ্চিতকরণের জন্য একটি কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠা করে পর্যবেক্ষণ করে গ্রাহকদের অধিকার ও স্বার্থ রক্ষা করাও রয়েছে এ জাতীয় পদ্ধতি সম্পর্কিত এবং বিষয় সম্পর্কিত সমস্যাগুলি দ্রুততার সাথে সমাধান করার জন্য একটি অভিযোগ নিষ্পত্তি যন্ত্রপাতি স্থাপন করা।

ডাব্লুবিএইচআইআর উল্লিখিত উদ্দেশ্যগুলি অর্জনের জন্য যেভাবে চেষ্টা করছে তা বুঝতে, এই আইনের বিধানগুলি মূল্যায়ন করা প্রাসঙ্গিক হয়ে ওঠে।

1. ধারা 3 – ধারা 9- নিবন্ধকরণ প্রক্রিয়াটির দিক সম্পর্কে, এই আইনটির রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিক্রয়, এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সম্পর্কে বিধানসমূহ। বিভাগগুলি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির পূর্বে নিবন্ধকরণ, নিবন্ধকরণের অনুদান, নিবন্ধকরণের মেয়াদ বাড়ানো, নিবন্ধন প্রত্যাহার, নিবন্ধকরণের ফাঁক হওয়া এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের নিবন্ধকরণ নিয়ে কাজ করে।

2. ধারা 10- একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কার্যকারিতা নিয়ে কাজ করে। একজন এজেন্টের নিশ্চিত হওয়া উচিত যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পটি নিবন্ধিত হয়েছে; সমস্ত অ্যাকাউন্ট পরিচালিত হয়; কোনওরকম অন্যায় ব্যবসায়িক আচরণের সাথে জড়িত নেই, এবং বরাদ্দকারীকে প্রয়োজনীয় সমস্ত তথ্য এবং কোন দলিলের জন্য ডকুমেন্টস সরবরাহ করা হয়।

৩. ধারা ১১ – ধারা ১৯- ভোক্তাদের কাছে রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিতে শিরোনাম স্থানান্তর নিয়ন্ত্রণ করে। এটি সরবরাহকারীর প্রদত্ত তথ্য, অর্থ প্রদান বা আমানত প্রাপ্তি, ক্রেতাকে প্রদত্ত ক্ষতিপূরণ সম্পর্কে ক্রেতার প্রতি নির্মাতার কর্তব্য এবং দায়বদ্ধতা নিয়ে কাজ করে। একই সময়ে, এই বিভাগগুলি ক্রেতার অধিকার এবং দায়িত্বেরও সরবরাহ করে।

৪. ধারা ২০ – ধারা ৪২- এই বিভাগগুলি আইনটির বাস্তবায়ন নিশ্চিতকরণ এবং রিয়েল এস্টেট খাতের প্রবৃদ্ধির জন্য একটি কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠার বিষয়ে কাজ করে।

৫. ধারা ৪৩ – ধারা ৫৮- এই আইনের আওতায় উদ্ভূত অভিযোগগুলির দ্রুত সমাধানের জন্য একটি ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠা।

Section. ধারা ৫৯ – ধারা 69- এই বিধানাবলী এই আইনের অধীনে সমস্ত অপরাধের জন্য জরিমানা ও শাস্তি প্রদান করে।

উপসংহার:

ডাব্লুবিএইচআইআরএর উদ্দেশ্য যদি এর বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্য হয় তবে এটি প্রকাশিত হয়েছে যে এই আইনের উদ্দেশ্য হল ‘আবাসন শিল্পকে’ নিয়ন্ত্রণ করার, যার মধ্যে রয়েছে উন্নয়ন; নির্মাণ; বাড়িঘর এবং জমির প্লট বিক্রয়, আইনের বিধানগুলি প্রধানত তাদের বিক্রয় নিয়ন্ত্রণের উদ্দেশ্যে are আইনের সমস্ত বিধানগুলি হয় কোনও রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিক্রয় প্রক্রিয়া বা সেই পদ্ধতিতে সমস্ত অংশীদারদের অধিকার ও কর্তব্যগুলি পরিচালনা করে। এই আইনটিতে একটিও বিধান নেই যা নির্মাণকাজ চলাকালীন বিল্ডারদের যত্ন নিতে হবে এমন কোনও বাধ্যতামূলক বাধ্যবাধকতা রক্ষা করে। বরং, সমস্ত বিধানগুলি নির্মাণ শেষ হওয়ার পরে বিল্ডারদের ক্রিয়াকলাপ নিয়ন্ত্রণ করছে এবং ফলস্বরূপ হাত বিনিময় করা দরকার।

Leave a Reply