Categories
Bengali Legal Articles

এনআরআইরা ভারতে উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তি শিরোনাম কীভাবে স্থানান্তর করতে পারে?

বিচ্ছিন্নতা বলতে সম্পত্তির অধিকারের মালিকানা হস্তান্তরকে বোঝায়, উদাহরণস্বরূপ, বিক্রয়, উপহার এবং বন্ধক। উপহার, ক্রয়, উত্তরাধিকার এবং পরিত্যাগ ইত্যাদির মাধ্যমে যে কোনও ব্যক্তি ভারতে সম্পত্তি অর্জন করেছেন তার জন্য প্রথম পদক্ষেপ হল ব্যক্তিকে অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে যে সমস্ত মিউটেশন এবং রাজস্ব রেকর্ড ব্যক্তির পক্ষে রয়েছে।

সাধারণত, এনআরআইদের (বিদেশী নাগরিকদের) ভারতে সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য কোন নির্ভরযোগ্য প্রতিনিধি নেই। সময়ের সীমাবদ্ধতা, ভ্রমণে অক্ষমতা, জ্ঞানের অভাব এবং প্রাসঙ্গিক তথ্যের অভাব এবং ভারতে সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি বাধাগ্রস্ত করে যেমন সম্পত্তির অবৈধ দখল, সম্পত্তির অবৈধ হস্তান্তর বা এমনকি তৃতীয় পক্ষের দ্বারা অবৈধ জমি বিক্রয় ।

অতএব, এনআরআইদের বিরুদ্ধে এই ধরনের প্রচলিত সম্পত্তি জালিয়াতি রক্ষার জন্য, সম্ভাব্য ক্রেতাকে অবশ্যই ভারতীয় আইনের অধীনে প্রদত্ত আইনের যথাযথ প্রক্রিয়া অনুসরণ করে যথাসম্ভব NRI- এর সম্পত্তি তার নামে হস্তান্তর করতে হবে।

ভারতে সম্পত্তির শিরোনাম হস্তান্তরের পুরো প্রক্রিয়াটি বেশ কষ্টকর, বিশেষ করে যখন সম্পত্তির কাগজপত্র ঠিক না থাকায় এর ফলে অনেক আদালত বিরোধ দেখা দিতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, উইল ছাড়া সম্পত্তি হস্তান্তর স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি সম্পত্তির শিরোনামকে বিতর্কিত করে তুলতে পারে।

একজন অনাবাসী ভারতীয় (NRI) কে?

  • একজন অনাবাসী ভারতীয় একজন ভারতীয় নাগরিক, যিনি আইনের অধীনে পূর্ববর্তী আর্থিক বছরে 182 দিনের বেশি ভারতে বসবাস করেননি , অথবা
  • যিনি ভারত ত্যাগ করেছেন অথবা যারা ভারতের বাইরে অন্য দেশে বসবাস করছেন সেই উদ্দেশ্যে চাকরি নেওয়ার অভিপ্রায়ে, অথবা
  • যিনি ভারত ছেড়ে চলে গেছেন বা যিনি ভারতের বাইরে অন্য দেশে বসবাস করেন, যাতে সে দেশে তার ব্যবসা বা কর্মসংস্থান বহন করতে পারে, অথবা
  • যিনি ভারত ছেড়ে চলে গেছেন অথবা যিনি ভারতের বাইরে অন্য দেশে বসবাস করছেন, তার উদ্দেশ্য হল যে তার উদ্দেশ্য একটি অনির্দিষ্ট সময়ের জন্য ভারতের বাইরে অন্য দেশে থাকার।

কিভাবে একজন ব্যক্তি বৈধভাবে ভারতে সম্পত্তির উত্তরাধিকারী হতে পারেন?

ভারতে সম্পত্তি হস্তান্তরের বিভিন্ন পদ্ধতি

সম্পত্তির মালিকানা স্থানান্তর ভিন্ন উপায়ে হস্তান্তর করা যেতে পারে:

  1. স্বেচ্ছায় স্থানান্তর
  2. অনিচ্ছাকৃত স্থানান্তর

 একটি স্বেচ্ছাসেবী হস্তান্তর হল যখন একটি সম্পত্তির অধিকারী মালিক স্বেচ্ছায় তার সম্পত্তি হস্তান্তর করে যা নিম্নলিখিত উপায়ে করা যেতে পারে:

  • উপহার দিয়ে
  • বিবেচনার জন্য, উদাহরণস্বরূপ, বিক্রয়, বন্ধকী, ইজারা বা বিনিময় দ্বারা এবং
  • ইচ্ছা দ্বারা

একটি অনিচ্ছাকৃত স্থানান্তর বা অনিচ্ছাকৃত বিচ্ছিন্নতা ঘটে যখন আদালত একজন ব্যক্তির সম্পত্তি দখল করে। হস্তান্তরের এই পদ্ধতিটি যৌথ পরিবারের সম্পদ বা এই ধরনের সম্পত্তিতে একজন সহ-অংশীদারের অবিভক্ত স্বার্থও স্থানান্তর করতে পারে।

ভারতে এনআরআইদের দ্বারা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তি:

অন্য কোন ভারতীয় নাগরিকের মতোই একজন এনআরআই ভারতে যেকোনো ধরনের স্থাবর সম্পত্তির উত্তরাধিকারী হতে পারে, সে সম্পত্তি আবাসিক হোক বা বাণিজ্যিক। প্রকৃতপক্ষে, এনআরআইদের কৃষি জমি এবং ফার্মহাউসের উত্তরাধিকারী হওয়ার বৈধ অধিকার রয়েছে, যা ভারতীয় সম্পত্তি হস্তান্তরের আইনের অধীনে ক্রয়ের মাধ্যমে নিষিদ্ধ।

অতিরিক্তভাবে, একজন এনআরআই পরিবার এবং আত্মীয়দের কাছ থেকে যে কোনও সম্পত্তি উত্তরাধিকারী হতে পারে। এটি ছাড়াও, একজন এনআরআই অন্য এনআরআই থেকেও সম্পত্তি উত্তরাধিকারী হতে পারে, তবে নির্দিষ্ট বিধি সাপেক্ষে। উদাহরণস্বরূপ, যদি উত্তরাধিকার একটি বিদেশী নাগরিকের অনুকূলে আসে, যিনি একজন অনাবাসী ভারতীয় (এনআরআই), তার ক্ষেত্রে RBI- এর অনুমোদন বাধ্যতামূলক।

এটা মনে রাখা অপরিহার্য যে, যে ব্যক্তির কাছ থেকে NRI সম্পত্তির উত্তরাধিকারী, সেই ব্যক্তিকে অবশ্যই সম্পত্তি অর্জন করতে হবে, উদ্দেশ্যপ্রণোদিত সময়ে বৈদেশিক মুদ্রা সম্পর্কিত প্রচলিত আইনের বিধান অনুযায়ী। অতএব, যদি রিজার্ভ ব্যাঙ্ক অফ ইন্ডিয়া থেকে অনুমতি না নিয়ে প্রশ্নবিদ্ধ সম্পত্তি পাওয়া যায়, যখন অনুমোদনের প্রয়োজন হয়, তখন আরবিআইয়ের পূর্ব অনুমতি (নির্দিষ্ট করার জন্য) ছাড়া এই জাতীয় সম্পত্তি এনআরআই দ্বারা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া যাবে না। 

ভারতে উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির শিরোনাম হস্তান্তরের জন্য প্রয়োজনীয় নথি:

ভারতে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির শিরোনাম হস্তান্তরের জন্য নিম্নলিখিত গুরুত্বপূর্ণ দলিলগুলি বাধ্যতামূলক:

  • একটি নিবন্ধিত উইল: ভারতীয় আইনের অধীনে, একটি উইল নিবন্ধিত করা বাধ্যতামূলক নয়, এটি কেবল একটি সাধারণ কাগজের টুকরোতে লিখিত হতে পারে যথাযথভাবে উইলকারীর স্বাক্ষরিত।


বলা হয়েছে যে, একটি নথির নিবন্ধন আইনের দৃষ্টিতে এটি একটি প্রামাণিক দলিল করে তোলে যা আইন আদালতে তার সত্যতা প্রমাণ করার জন্য হতে পারে বা নাও দিতে পারে। অতএব, প্রতিটি উইল নিবন্ধিত করার জন্য সমালোচনামূলকভাবে পরামর্শ দেওয়া হয়। এছাড়াও, ব্যক্তির (উইলকারী) তার নিবন্ধিত উইল সংশোধন/ পরিবর্তন করার সম্পূর্ণ অধিকার রয়েছে।

  • উত্তরাধিকার সনদ:  যদি উইল না থাকে তাহলে তার অনুপস্থিতিতে, আইনি উত্তরাধিকারীদের আদালত থেকে উত্তরাধিকার সনদ পেতে হবে।

আইনি উত্তরাধিকারীদের নিম্নলিখিত নথি উপস্থাপন করতে হবে, উদাহরণস্বরূপ,

  1. মৃত্যুর সঠিক সময় প্রমাণের জন্য মৃত ব্যক্তির মৃত্যুর শংসাপত্র,
  2. মৃতের আবাসনের বিবরণ
  3. প্রশ্নে সম্পত্তির বিবরণ
  4. বৈধ উত্তরাধিকারীদের তাদের বিবরণ প্রকাশের জন্ম সনদ,
  5. বৈধ উত্তরাধিকারীদের রেশন কার্ডের অনুলিপি,
  6. বৈধ উত্তরাধিকারীদের ব্যাংক স্টেটমেন্ট ইত্যাদি।
  7. উত্তরাধিকার সনদ প্রদানের ক্ষেত্রে কোন বাধার অনুপস্থিতি

এই নথিগুলি প্রমাণ করার জন্য বাধ্যতামূলক যে আইনগত উত্তরাধিকারীরা প্রকৃতপক্ষে প্রশ্নে সম্পত্তির যথাযথ উত্তরাধিকারী।

  • মূল সম্পত্তি ক্রয়ের দলিল এবং রেজিস্ট্রেশন নথি: একটি পুরানো সম্পত্তির ক্ষেত্রে, মূল সম্পত্তি ক্রয় দলিল পাওয়া যাবে না। এইরকম পরিস্থিতিতে, উত্তরাধিকারীকে এখতিয়ার রেজিস্ট্রারের কার্যালয় থেকে শিরোনাম দলিলের প্রত্যয়িত কপি গ্রহণ করতে হবে, যার এখতিয়ারে উক্ত সম্পত্তি উপস্থিত রয়েছে।
  • ঋণগ্রস্ততার শংসাপত্র:  মুক্ত মালিকানা/ শিরোনামের প্রমাণ হিসেবে সম্পত্তির লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য একটি বাধ্যতামূলক দলিল হল একটি বোঝা শংসাপত্র। এর পাশাপাশি, একটি স্থাবর সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত সমস্ত লেনদেন নিবন্ধন এবং পর্যালোচনা করে তা বিক্রয়, উপহার, ইজারা, বন্ধকী, পার্টিশন, রিলিজ ইত্যাদি হতে পারে।
  • খাতা একটি খাতা মূলত একটি রাজস্ব দলিল (অফিসিয়াল রেকর্ড), যা সম্পত্তির মূল্যায়ন বর্ণনা করে, সম্পত্তির সম্পূর্ণ বিবরণ যেমন তার আকার, নির্মিত এলাকা, অবস্থান ইত্যাদি নির্দেশ করে। সম্পত্তি কর প্রদানের উদ্দেশ্য।

একটি খাতায় অতিরিক্ত বিবরণ থাকে যেমন সম্পত্তির মালিকের নাম, সম্পত্তির ধরণ, সম্পত্তির বিপরীতে পরিশোধ করা/ প্রদেয় করের বিবরণ ইত্যাদি। একটি খাতা হল মৌলিকভাবে প্রমাণিত একটি অংশ যে উক্ত সম্পত্তির মালিক এবং মালিকানাধীন।

এটি ছাড়াও, একটি খাতা হল সেই ব্যক্তির শনাক্তকরণের একটি প্রকার যা মূলত সম্পত্তির জন্য সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির জন্য দায়বদ্ধ। উপরন্তু, একটি খাতা হল মূল দলিলগুলির মধ্যে একটি যা প্রয়োজন হয় যখন সম্পত্তির মালিককে ট্রেড লাইসেন্স বা বিল্ডিং লাইসেন্স বা ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ঋণের প্রয়োজন হয়।

ভারতে স্থাবর স্থাবর সম্পদ স্থানান্তর করার বিভিন্ন উপায়:

ভারতে, রিয়েল এস্টেট সেক্টর নি:সন্দেহে অন্যতম কাঙ্ক্ষিত বিনিয়োগের বিকল্প। একজন ব্যক্তি অসংখ্য দৃষ্টিকোণ থেকে স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়/ ক্রয় করতে পারে, এবং যখন ব্যক্তি পরিবার/ বন্ধুবান্ধব ইত্যাদির মতো কাছের কাউকে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর করতে চায় তখন অনেক ঘটনা ঘটতে পারে।

ভারতে, একটি সম্পত্তি হস্তান্তর বা অধিগ্রহণের সবচেয়ে জনপ্রিয় পদ্ধতি হল একটি বিক্রয় দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে , যাকে সাধারণত স্থানান্তর দলিল বলা হয়। যাইহোক, এটি একটি সাশ্রয়ী বা কর-কার্যকর পদ্ধতি নাও হতে পারে।

এমন ঘটনাও ঘটতে পারে যে সময় কোন সম্পত্তির মালিক তার ভাইবোন বা সন্তানদের সম্পত্তিতে তার অংশ ছেড়ে দিতে চায়। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, একটি উপহার দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তর করা সবচেয়ে সন্তোষজনক বিকল্প হতে পারে।

আরেকটি সম্ভাব্য পরিস্থিতি হতে পারে, যদি এনআরআই গ্যারান্টি দিতে চায় যে তার/ তার সুবিধার্থীদের তার পছন্দ অনুসারে তার ইকুইটি দেওয়া হয়, উইল কার্যকর করা বিবেচনা করা একটি ভাল বিকল্প হতে পারে।

ভারতে সম্পত্তি সম্পদ হস্তান্তর বা অধিগ্রহণের বিভিন্ন উপায়:

  • একটি বৈধ উইলের মাধ্যমে
  • ভারতে উত্তরাধিকার আইনের মাধ্যমে
  • সম্পত্তিতে একজনের অধিকার ত্যাগের মাধ্যমে
  • সম্পত্তি বিভাজন বা পক্ষের মধ্যে নিষ্পত্তির মাধ্যমে
  • উপহারের মাধ্যমে অথবা
  • কেবল সম্পত্তির মালিকানা বিক্রি করে

বিক্রয় দলিল:

বর্তমানে ভারতে সম্পত্তি হস্তান্তরের সবচেয়ে জনপ্রিয় পদ্ধতি। যদি কোন এনআরআই একটি সম্পত্তি ধরে রাখে এবং যথাযথ বিবেচনার জন্য (বিক্রয়মূল্য) এটিকে সরাসরি বিক্রি করতে চায়, তাহলে বিক্রয় দলিল কার্যকর করা বিবেচনা করার একটি দুর্দান্ত বিকল্প। 

ভারতীয় সম্পত্তি আইনের অধীনে, বিক্রয়/ হস্তান্তর দলিল তালিকাভুক্ত করা বাধ্যতামূলক, এবং বিক্রয় দলিল সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে তালিকাভুক্ত হওয়ার সাথে সাথে সম্পত্তির মালিকানা নতুন সম্পত্তির মালিকের কাছে স্থানান্তরিত হয়।

উপহার দলিল:

একটি উপহার অর্থ (নগদ), চেক, বাড়ি, জমি, বিল্ডিং, সম্পত্তি, শেয়ার, গহনা, অথবা যে কোন উপকারিতা ভালো ইত্যাদি হতে পারে যা সহজাতভাবে গৃহীত হয়, অথবা এটির জন্য অর্থ প্রদান না করে কেবল প্রাপ্ত সম্পদ, যা ব্যক্তি এটি পাওয়ার জন্য একটি মূলধন সম্পদ। একটি উপহার হতে পারে নগদ অথবা অস্থাবর সম্পত্তি বা স্থাবর সম্পত্তি।

যদি এনআরআই তার/ তার রক্তের আত্মীয়দের যে সম্পত্তি তার উপহার দিতে চায়, তাহলে একটি উপহার দলিল ব্যবহার করা যেতে পারে।

উপরন্তু, স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে, রেজিস্ট্রেশন আইন, 1908 এর ধারা -17 এর অধীনে উল্লিখিত উপহার দলিলটি নিবন্ধন করা প্রয়োজন ।

উপহার দলিল দ্বারা সম্পত্তি হস্তান্তর অনিবার্য। এর কারণ হল, যখন কাউকে উপহার (জমি/ সম্পত্তির আকারে) উপহার দেওয়া হয়েছে, তখন সেই ব্যক্তিই সেই ব্যক্তির, যিনি উপহার পেয়েছেন এবং একবার স্থানান্তর হয়ে গেলে এনআরআই (বর্তমান মামলা) করতে পারে না উপহারের স্থানান্তর ফিরিয়ে দিন অথবা এমনকি আর্থিক ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন।

এর বাইরে, একটি উপহার দলিল হল সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরের একটি অর্থনৈতিক পদ্ধতি।

পরিত্যাগের দলিল বা ডিসচার্জ ডিড:

যদি সম্পত্তির একাধিক মালিক থাকে এবং যদি সহ-মালিকের 1 জন সম্পত্তিতে তার অধিকার অন্য সহ-মালিককে হস্তান্তর করতে চায় তবে এটি একটি পরিত্যাগ/ ডিসচার্জ ডিড দ্বারা সম্পাদিত হতে পারে।

রিলিনকুইশমেন্ট ডিডের মাধ্যমে সম্পত্তির হস্তান্তর বিবেচনার জন্য হতে পারে বা বিবেচনা ছাড়াই হতে পারে অর্থের বিনিময় ছাড়া, উদাহরণস্বরূপ, একটি উপহার দলিল, এই হস্তান্তরটিও অনিবার্য।

সেটেলমেন্ট ডিড বা পার্টিশন ডিড:

একটি পার্টিশন ডিড সম্পত্তির সহ-মালিকদের দ্বারা কার্যকর করা হয় যখন আদালত বা স্থানীয় রাজস্ব কর্তৃপক্ষের আদেশ কার্যকর করতে হয়।

অন্যদিকে, সেটেলমেন্ট ডিডের ক্ষেত্রে, সম্পত্তিটি 3 য় ব্যক্তির মালিকানাধীন এবং সেই ব্যক্তিদের জন্য নিষ্পত্তি করা হয় যাদের সেই সম্পত্তিতে কোন পূর্ব স্বার্থ নেই এবং উত্তরাধিকারীর সম্পত্তিতে ভাগ ইচ্ছানুযায়ী বসতি স্থাপনকারীর।

একটি উইলের বিপরীতে, একটি নিষ্পত্তি দলিল একটি অ-পরীক্ষামূলক প্রতিবেদন যা তাত্ক্ষণিকভাবে কার্যকর হয়ে যায়। যদিও উইল হল একটি উইলকারী দলিল যা তার মালিকের মৃত্যুর পরেই কার্যকর হয়।

অধিকন্তু, একটি উইল একটি প্রত্যাহারযোগ্য দলিল যা উইলকারী যখনই তা করতে চান তখন সংশোধন করতে পারেন, যখন একটি নিষ্পত্তি দলিল অপরিবর্তনীয়।

উত্তরাধিকার বা উইল ডিড:

একজন ব্যক্তি উত্তরাধিকার বা একটি উইলের মাধ্যমে একটি জমি/ সম্পত্তি পেতে পারেন। যদি কোন ব্যক্তি অচেতন অবস্থায় মারা যায় (উইল না করে) তাহলে ভারতে নির্ধারিত উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী জমি/ সম্পত্তি হস্তান্তরিত হয়।

সম্পত্তির উত্তরাধিকার বা উইল দলিল তার জীবদ্দশায় যে কোনো সময় পরীক্ষক (সম্পত্তি হস্তান্তরকারী) দ্বারা প্রত্যাহার করা যেতে পারে। এর মতে, উইলের সুবিধাভোগীরা কেবলমাত্র পরীক্ষার্থীর মৃত্যুর পর একটি জমি/ সম্পত্তির অধিকার ভোগ করতে পারবে এবং তার আগে নয়।

এর পাশাপাশি, উইলকারীর মৃত্যুর পরে, উইল দলিল বা উত্তরাধিকার দ্বারা সম্পত্তি প্রাপ্ত ব্যক্তি তাদের নামে সম্পত্তি নথিভুক্ত করতে পারে না।

যাইহোক, নতুন মালিকদের উইলের কপি, উত্তরাধিকার সনদ এবং পরীক্ষার্থীর মৃত্যুর শংসাপত্র সহ সংশ্লিষ্ট নিকটস্থ বেসামরিক কর্তৃপক্ষের কাছে আবেদন করতে হবে যাতে তার নামে সম্পাদিত সম্পত্তি প্রক্রিয়া হস্তান্তর সম্পন্ন হয়।

ভূমি/ সম্পত্তির মালিকের মৃত্যুর পর, তার/ তার উত্তরাধিকারী, যেমন স্ত্রী/ স্বামী, সন্তান হোক না পুরুষ বা মহিলা, অবিবাহিত বা বিবাহিত, পৃথক আইন দ্বারা নির্ধারিত হিসাবে, পাট্টা বা খাতা স্থানান্তরিত হতে পারে মালিক/ উইলকারীর মৃত্যুর সার্টিফিকেট তার/ তার হাতে থাকা সম্পত্তি হস্তান্তরের সম্পূর্ণ বিবরণ সহ উৎপাদন।

Leave a Reply